פירוק שותפות בדירה או בעסק על פי ההלכה

לפי ההלכה, דירה משותפת מחלקים כשיש בה “דין חלוקה”. כשאין, כל שותף יכול לומר לחברו “גוד או אגוד”: קנה ממני את חלקי, או מכור לי את חלקך, במחיר שאני קובע. שותפות בעסק שלא נקבע לה זמן מפרקים כשאחד השותפים רוצה, ובכל מקרה קובע מה שהשותפים התנו ביניהם.

בקצרה

• דירה שיש בה “דין חלוקה”: כל שותף יכול לכפות חלוקה (שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קעא, סעיף א).
• דירה שאין בה דין חלוקה: “גוד או אגוד”, קנה ממני או מכור לי (שם, סעיף ו).
• שותפות בעסק בלי זמן קצוב: חולקים כשאחד השותפים רוצה (סימן קעו, סעיף טז).
• שותפות לזמן קצוב: אין לחלוק לפני שיגיע הזמן (סימן קעו, סעיף טו).
• מה שהשותפים התנו קובע. בית הדין מכריע רק אחרי ששמע את שני הצדדים.

המקורות במאמר: שולחן ערוך חושן משפט סימן קעא (נפתח בכרטיסייה חדשה) וסימן קעו (נפתח בכרטיסייה חדשה), וחוק המקרקעין (נפתח בכרטיסייה חדשה) לפי הנוסח המפורסם.

מה זה פירוק שותפות, ולמה דירה ועסק שונים?

פירוק שותפות הוא הדרך שבה שותפים נפרדים: כל אחד מקבל את חלקו, או שאחד קונה את חלק חברו. בחוק בישראל, כשמדובר בדירה או בקרקע, קוראים לזה “פירוק שיתוף במקרקעין”.

ההלכה מבחינה בין שני סוגים של שותפות.

האחד הוא שותפות בנכס: שניים שקנו דירה יחד, אחים שירשו דירה, או מי שקיבלו נכס במתנה. על זה עוסקות הלכות חלוקת שותפות, בסימן קעא בשולחן ערוך.

השני הוא שותפות בעסק: שותפים שהכניסו כסף או עבודה כדי להרוויח יחד. על זה עוסקות הלכות שותפין, בסימן קעו.

ההבדל מעשי. בדירה השאלה היא בעיקר איך מחלקים את הנכס עצמו. בעסק יש גם רווחים, הפסדים, חובות, ערבויות ועבודה שכל שותף השקיע.

איך מפרקים שותפות בדירה לפי ההלכה?

הכלל הראשון הוא “דין חלוקה”. השולחן ערוך כותב על שותפים בקרקע, ובהם שותפים “שירשו או שניתן להם במתנה”: “וביקש אחד מהשותפין לחלוק וליטול חלקו לבדו אם יש באותו קרקע דין חלוקה כופה את שאר השותפין וחולקין עמו ואם אין בו דין חלוקה אין אחד מהם יכול לכוף את חבירו לחלוק” (סימן קעא, סעיף א).

מתי יש בנכס דין חלוקה? השולחן ערוך מגדיר: “כל שאלו יחלק לפי השותפים יגיע לפחות שבהם חלק ששם הכל קרוי עליו” (סעיף ג). בשפה פשוטה: אחרי החלוקה, גם החלק הקטן ביותר עדיין ראוי לשם של הנכס כולו.

אם אפשר לחלק דירה מסוימת כך, זו שאלה של עובדות. בית הדין בודק אותה בכל מקרה, ואם צריך, מבקש חוות דעת של מומחה.

גם הסכם בין השותפים משנה. הרמ“א כותב שם: “ואם היה בו דין חלוקה וקבלו קנין שלא לחלוק אינן יכולין לחזור בהן”. כלומר, שותפים שהתחייבו בקניין שלא לחלק, אינם יכולים לדרוש חלוקה.

מה זה “גוד או אגוד”?

“גוד או אגוד” היא הדרך לפרק שותפות בנכס שאי אפשר לחלק. שותף אחד קובע מחיר, והשני בוחר אם לקנות או למכור. השולחן ערוך כותב על שותף שאמר לחברו “במקום שאין בו דין חלוקה”: “מכור לי חלקך בכך וכך או קנה ממני חלקי בשער הזה הדין עמו וכופין את הנתבע למכור לחבירו או לקנות ממנו” (סימן קעא, סעיף ו).

כך מי שקובע את המחיר צריך להיות מוכן גם לקנות וגם למכור בו. השותף השני הוא שבוחר.

יש לדרך הזו גבולות, שהפוסקים כתבו עליהם:

• מי שמציע צריך להיות מוכן לקנות. “אבל אם אין התובע רוצה לקנות או לא ימצא במה יקנה אינו יכול לכוף את חבירו לקנות ממנו אפי’ בשער הזול” (שם, סעיף ו).
• לא בפחות משוויו. הרמ“א כותב: “ואין אדם יכול לומר לחבירו גוד או אגוד בפחות משויו”, כדי שהעשיר לא ידחק את העני למכור בזול (שם).
• תשלום מיד. “י”א דלא אמרי’ גוד או אגוד אלא בנתינת דמים מיד” (שם, סעיף טו). כלומר, לפי דעה זו, מי שבוחר לקנות צריך לשלם מיד.
• יורשים קטינים. כשבין היורשים יש קטינים, יש מחלוקת בפוסקים אם אומרים להם גוד או אגוד (שם, סעיף טז). הדיינים בודקים כל מקרה כזה לגופו.

אלה הכללים. איך הם חלים על דירה מסוימת, נקבע רק אחרי ששומעים את שני הצדדים.

מה עם דירה שאחים ירשו יחד?

יורשים שקיבלו נכס יחד הם שותפים בו. השולחן ערוך מונה בין השותפים בקרקע גם שותפים “שירשו”, וכל הכללים שלמעלה חלים עליהם: חלוקה כשיש דין חלוקה, וגוד או אגוד כשאין.

גם כשחלקו של כל יורש קטן, אין בכך כדי לעכב חלוקה שהייתה אפשרית לפני כן. הרמ“א כותב על שותף שהוריש את חלקו לשני בניו, ולאף אחד מהם אין כדי חלוקה: “אינן יכולין לעכב מלחלוק דלא עדיפי מגברא דאתו מחמתיה” (סימן קעא, סעיף ג). כלומר, היורשים אינם במצב טוב יותר מאביהם, שממנו קיבלו את החלק.

כשבין היורשים יש קטינים, יש מחלוקת בפוסקים אם אומרים להם גוד או אגוד, כפי שכתבנו למעלה. ומי שרוצה למנוע מחלוקות כאלה בין ילדיו, יכול לסדר זאת מראש בצוואה. על צוואה שתקפה לפי ההלכה ולפי החוק בדף צוואה הלכתית.

מה עושים בדירה המשותפת עד שנפרדים?

לפעמים אף שותף אינו רוצה לקנות, ואף אחד אינו רוצה למכור. השולחן ערוך כותב על מקרה כזה: “אם היה המקום עשוי לשכור שוכרין אותו וחולקים שכרו” (סימן קעא, סעיף ח). ואם אין דרך להשכיר ואי אפשר לגור יחד, “שוכנים בה שנה שנה”, כל שותף בתורו (שם).

חוק המקרקעין קובע ששותף שהשתמש בנכס המשותף “חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש” (סעיף 33). לפי סעיף 32(א), כל שותף “חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם”.

לפי ההלכה, שאלות כאלה בין שותפים תלויות בנסיבות, ובית הדין מכריע בהן אחרי ששמע את שני הצדדים. על חלוקת הוצאות בין שותפים כתב הרב נתנאל כ“ץ שליט”א במאמר צורת חלוקה של הוצאות משותפות.

שותפים בדירה או בעסק ורוצים להיפרד לפי ההלכה? בדף סכסוך שותפים מוסבר במה בית הדין מכריע בין שותפים ואיך מתנהל התיק. אפשר גם להתקשר: 02-313-0869.

מה קובע חוק המקרקעין על פירוק שיתוף בדירה?

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.” לפי סעיף 38(א), “פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים”. כשאין הסכם, הפירוק הוא על פי צו בית המשפט.

החוק מכיר בשתי דרכים. “במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין” (סעיף 39(א)). כשאי אפשר לחלק, או כשחלוקה תגרום הפסד ניכר, הפירוק נעשה “בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון” (סעיף 40(א)).

כך ההלכה והחוק נראים זה לצד זה:

השאלה	ההלכה	חוק המקרקעין
מתי אפשר לדרוש פירוק?	כשיש דין חלוקה, כל שותף כופה חלוקה. כשאין, אפשר לומר “גוד או אגוד”	כל שותף זכאי “בכל עת” לדרוש פירוק (37(א))
נכס שאפשר לחלק	חלוקה, כשכל חלק עדיין ראוי לשם הנכס	“חלוקה בעין” (39(א))
נכס שאי אפשר לחלק	“גוד או אגוד”: אחד השותפים קונה את חלק חברו	מכירת הנכס וחלוקת הכסף (40(א))
הסכם שלא לחלק	שותפים שקיבלו קניין שלא לחלוק אינם יכולים לחזור בהם (רמ“א, קעא, א)	תניה שמגבילה פירוק ליותר משלוש שנים: בית המשפט רשאי לצוות על פירוק כעבור שלוש שנים, אם זה צודק (37(ב))

ההבדל הבולט הוא בנכס שאי אפשר לחלק. לפי החוק, הנכס נמכר והכסף מתחלק. לפי ההלכה, השותפים יכולים לקבוע ביניהם מי מהם נשאר עם הנכס, במחיר שאחד קבע והשני בחר.

מדיניות בית הדין מזכירה את “האיסור החמור לדון בערכאות”. לכן שותפים שרוצים להיפרד לפי ההלכה מביאים את המחלוקת לבית דין. לצעדים מול הרשויות, כמו רישום הבעלות, פנו לעורך דין.

איך מפרקים שותפות בעסק לפי ההלכה?

קודם צריך לדעת אם בכלל נוצרה שותפות. לפי השולחן ערוך, “אין השיתוף נגמר בדיבור”, והוא “אינו מתקיים אלא בקנין” (סימן קעו, סעיף א). בפסק דין של בית הדין כתבו הדיינים ששותפות חלה “בקנינים המועילים, כל דבר לפי עניינו”, ושלפי הרמ“א גם “התחלת מלאכה” נחשבת קניין.

אחר כך שואלים אם נקבע לשותפות זמן:

• בלי זמן קצוב. “נשתתפו סתם ולא קבעו להם זמן הרי אלו חולקין כ”ז שירצה אחד מהם ויטול כל א’ חלקו מהסחורה”. ואם אי אפשר לחלק את הסחורה, או שיש בחלוקתה הפסד, “הרי אלו מוכרים אותה וחולקים הדמים” (סימן קעו, סעיף טז).
• לזמן קצוב. “השותפין שהתנו ביניהם שיעמדו בשותפות זמן קצוב כל א’ מהם מעכב על חבירו ואינו יכול לחלוק עד שיגיע הזמן או עד שיכלה ממון השותפות” (סימן קעו, סעיף טו). הרמ“א מוסיף ששותף ששינה או פשע בתוך הזמן אינו מפרק בכך את השותפות, אלא משלם את מה שהפסיד.

ומה עם הרווחים, ההפסדים וההשקעות? בפסק דין שפורסם באתר כתבו הדיינים, על פי הלכות שותפים, ש“הכל לפי תנאם”. כלומר, מה שהשותפים קבעו ביניהם הוא הבסיס לחלוקה.

ומה אם לא קבעו? השולחן ערוך כותב על שותפים שהכניסו סכומים שונים, “זה מנה וזה מאתים”, ונשאו ונתנו יחד בכסף: “השכר או הפחת ביניהם בשוה לפי מנינם לא לפי המעות” (סימן קעו, סעיף ה). יש לכלל הזה פרטים וסייגים, והדיינים הביאו אותם בפסק הדין על ערבות שמתואר בהמשך.

לכן כדאי לכתוב בהסכם השותפות איך מתחלקים רווח והפסד.

עוד שני כללים מפסקי הדין של בית הדין:

• שותף ששינה מהמוסכם. “אם אחד מהשותפים שינה, ההפסד עליו והרווח לאמצע”.
• חברה רשומה. כשהעסק הוא חברה, הדיינים כתבו ש“ההתייחסות ל’חברה’ כלפי ‘דיני ממונות’ היא כאל גוף בפני עצמו”. כסף שבעל החברה הכניס לה נחשב, באותו מקרה, כמו הלוואה חיצונית לחברה.

שותף או עובד באחוזים: למה זה משנה כשנפרדים?

השאלה הזו הוכרעה בפסק הדין מארגן חתימות תמ“א 38, דרישה לתוספת תשלום בשל כשלים של היזם.

המקרה: מארגנים החתימו דיירים על פרויקט תמ“א 38 והביאו יזם. היזם חתם איתם שיקבלו 20% מהרווח הסופי.

הקבלן המבצע נקלע לקשיים כמעט עד פשיטת רגל, והרווח ירד מאוד. המארגנים טענו שהם שותפים, ולכן היזם צריך לשאת בהפסד.

הדיינים הסבירו את ההבדל: אצל עובד, האחוזים הם רק דרך לחשב את השכר, “אולם אין להם שום שותפות בגוף הרווח”. ואילו “‘שותף’ לעומת זאת יש לו חלק ברווח עצמו”.

ההכרעה: ההסכם נחתם מול החברה, והחברה רשומה רק על שם היזמים. לכן המארגנים נחשבו עובדים, וזכאים ל־20% מהרווח בפועל, כפי שסוכם.

קריסת הקבלן נחשבה כוח עליון, שהיזם אינו אחראי לו.

אחרי החישוב התברר שכבר שולם להם יותר, ובית הדין קבע, בדרך של פשרה, שאף צד אינו משלם לשני. כל צד נשא בהוצאותיו, כי שניהם התנהלו בהגינות.

הלקח לשותפים: כתבו בבירור אם מי שמקבל אחוזים הוא שותף או עובד.

מה קורה לערבות שנתן שותף כשהעסקה נכשלת?

זו השאלה שהוכרעה בפסק הדין ערבות על מכר וערבות כחלק מהסכם שותפים.

המקרה: משקיע השקיע כסף בעסקה לקניית קרקע דרך חברה. הוא קיבל בה 55%, והמארגן קיבל 10%. בהסכם נכתב שהמארגן ערב להשקעה, ושקרקעות של חברה אחרת, שהמארגן שותף בה, יעמדו כבטוחה.

העסקה לא יצאה לפועל, והמשקיע תבע את כספו.

הדיינים קבעו שההסכם הוא הסכם שותפות, ולכן הערבות היא תנאי בשותפות, ו“הכל לפי תנאם”. אבל לשון הערבות האישית לא הייתה ברורה מספיק. לכן הלכו אחר כוונת הדברים, וקבעו שאין כאן ערבות אישית מכל נכסי המארגן.

את הבטוחה הם כן קיימו: חלקו של המארגן בקרקע שנכתבה בהסכם משועבד למשקיע, והמשקיע רשאי לבקש לממש אותו מיד. השעבוד הוא רק על חלקו של המארגן, לא על כל הקרקע.

בפסק נקבעו 45 יום למארגן להציע חלופה, ונקבע ששאר השותפים קודמים בזכות לקנות את החלק. כל צד נשא בהוצאותיו, כי שניהם התנהלו בהגינות ובתום לב.

הלקח לשותפים: ערבות ושעבוד כותבים במילים ברורות, ומפרטים על מה בדיוק הם חלים.

מה בית הדין עושה כששותפים רוצים להיפרד?

בית הדין דן בתיק אחרי ששני השותפים חותמים על שטר בוררות. בדיון כל צד טוען בתורו. כשבית הדין רואה מקום לכך, הוא מציע פשרה, ופשרה אינה נכפית על איש.

כשההכרעה תלויה בעניין מקצועי, למשל שווי של דירה או של עסק, בית הדין רשאי למנות מומחה ולבקש את חוות דעתו. לפי מדיניות בית הדין, בית הדין הוא שבוחר את נותן חוות הדעת ועומד מולו, “בכדי שהחוו”ד תהיה ניטרלית ככל שניתן”.

הצדדים מקבלים את חוות הדעת לפני ההכרעה, ויכולים להעיר עליה. בית הדין אינו חייב להכריע לפי המומחה, אבל מביא את דבריו בחשבון. לפי סדרי הדין, שכר המומחה משולם בדרך כלל על ידי שני הצדדים בשווה ומראש, ובפסק נקבע איך הוא מתחלק בסוף.

אם אין הסכמה, בית הדין נותן פסק דין. לפי סדרי הדין, בפסק יש תקציר הטענות, העובדות והנימוקים.

פירוק שותפות נמשך לפעמים גם אחרי הפסק. לפי מדיניות בית הדין, פסק הדין “אינו מסיים את תפקידו”, ובית הדין רשאי לתת החלטות והבהרות נוספות כפי הצורך.

בית הדין אינו מעקל נכסים: זו סמכות של בית המשפט. כדי לגבות פסק בהוצאה לפועל, מבקשים מבית המשפט לאשר אותו.

ומה אם השותף מסרב לבוא לבית הדין?

בית הדין אינו יכול לכפות על שותף לבוא. לפי ההלכה, השותף שנתבע רשאי לבחור בית דין אחר, ואז הוא שולח למזכירות בית הדין אישור על פתיחת תיק שם.

כשהשותף אינו עונה ואינו בוחר בית דין אחר, בית הדין יכול לשקול היתר לתבוע בבית המשפט. מדיניות בית הדין כותבת: “על פי המקובל בבתי הדין לממונות, בדרך כלל היתר פניה לערכאות ניתן לאחר שנשלח לנתבע ג’ הזמנות לדיון והוא לא הופיע, ואף לא בחר בית דין אחר לפניו הוא מעוניין לדון”. על כך בדף היתר ערכאות ופניות דחופות.

מה כדאי לכתוב בהסכם פירוק שותפות?

כששותפים מסכימים להיפרד, כדאי לכתוב את כל ההסכמות במסמך אחד וברור. פסקי הדין של בית הדין מראים איפה מתעוררות מחלוקות, וכדאי שההסכם יענה עליהן:

• מי מקבל מה, ובאיזה מחיר.
• מתי משלמים, ומה קורה אם התשלום מתעכב.
• מה עם חובות, ערבויות ושעבודים שניתנו בזמן השותפות.
• מי קודם בזכות לקנות חלק שמוצע למכירה.
• איך מתחלקות ההוצאות עד שהפירוק מסתיים.
• איזה בית דין יכריע אם תתעורר מחלוקת על ההסכם עצמו.

בית הדין מתאים הסכמים להלכה, וגם הסכם פירוק. על כך בדף חוזה על פי ההלכה.

כמה עולה פירוק שותפות בבית הדין?

האגרה היא לכל דיון, לפי גובה התביעה:

גובה התביעה	האגרה לכל דיון
עד 10,000 ש“ח	1,500 ש“ח
עד 50,000 ש“ח	2,000 ש“ח
עד 1,000,000 ש“ח	2,500 ש“ח
תיקים גדולים ומורכבים יותר	בתיאום מראש מול המזכירות

המחירים אינם כוללים מע“מ. אפשר להגיש בקשה להנחה. הפרטים בדף פתיחת תיק.

מה כדאי להכין לפני שפונים לבית הדין?

כדאי לאסוף את המסמכים שמראים מה סוכם ומה כל שותף עשה:

• הסכם השותפות, אם יש, וכל תוספת שנחתמה.
• רישום הבעלות בדירה, או רישום החברה.
• פירוט מה כל שותף הכניס: כסף, עבודה או ציוד.
• תשלומים ומשיכות של כל שותף.
• ערבויות ושעבודים שניתנו.

ומי שמקים עכשיו שותפות חדשה? בית הדין כתב שהוא מאפשר לחברות ולאנשי עסקים לקבל עליהם מראש את בית הדין כבורר מוסכם בהסכמים ביניהם, ו“על ידי כך נחסך מהצדדים ויכוחים מיותרים לאחר זמן”.

איך פותחים תיק?

1. פותחים תיק באתר או בטלפון, עם פרטי שני השותפים ונושא המחלוקת.
2. בית הדין שולח לשותף השני את נושא התביעה וזימון לדיון.
3. לפני הדיון הראשון משלמים את אגרת הדיון, ושני השותפים חותמים על שטר בוררות.
4. הדיון, ניסיון לפשרה כשיש לכך מקום, ואם אין הסכמה, פסק דין.

רוצים להיפרד מהשותף שלכם לפי ההלכה? פתחו תיק או התקשרו 02-313-0869. עוד על סכסוכי שותפים בדף סכסוך שותפים.

ההסבר כאן כללי. הציטוטים מהחוק הם לפי הנוסח המפורסם. לשאלה על המקרה שלכם פנו לעורך דין.