שאלה:
תקופה לאחר ששכרתי דירה התקלקל המזגן שהיה בה. אחרי עיכוב גדול תיאם בעה”ב ביקור טכנאי, והלה העלה כי אין אפשרות לתקנו. המשכיר מיאן להשקיע בקניית מזגן חדש, תוך שהוא אומר כי ביכולתי לעזוב את הדירה. בלית ברירה, ולאחר שהתגוררתי בה במשך חודש וחצי בלא מזגן, הזמנתי מזגן חדש על חשבוני. אציין כי מדובר בדירה חמה במיוחד, בשל כיווני האוויר שלה ומיעוט חלונות.
האם אוכל לדרוש מהמשכיר שיספוג את עלות המזגן בעל כרחו, ע”י קיזוז עלותו מדמי השכירות? והאם אני יכול לקזז בנוסף מדמי השכירות בשל התקופה בה התגוררתי בה ללא מזגן?
תשובה:
בית שהושכר עם מזגן, הרי שהמזגן הוא חלק מחיוב העמדת השכירות של הבית, ובפרט בבית שמזגן נצרך בו בהכרח בשל תנאיו.
כל פגם העומד לתיקון, מחוייב המשכיר לתקנו, ולכה”פ לעשות זאת מתוך דמי השכירות המשועבדים להעמדת השכירות. ואע”פ שהצורך הוא בהחלפת המזגן, נראה שההתייחסות כלפיו הוא כ’תיקון’, משום שהוא חלק מהשימוש בבית וכלפי הבית נחשבת התקנת המזגן כתיקון. וכיון שעומד לכך, מחוייב בעה”ב לתקן הבית ע”י החלפת המזגן.[1]
ולכך למעשה, היות ובעה”ב חייב להחליף את המזגן, יכול השוכר לקזז מדמי השכירות החודשיים את עלות החלפת המזגן שביצע מכיסו.
אמנם באופן עקרוני אי אפשר לכוף את בעה”ב להוריד מהמחיר המוסכם, אפילו במקרה בו אינו מעמיד לשוכר את אופן השכירות שהוא מחוייב בה, בניגוד לחיובו לתקן את הדרוש תיקון. ולכך הדבר יכול רק להתיר לשוכר להפר את הסכם השכירות ולחזור בו משכירותו (באם בעה”ב עומד במיאונו לתקן את הדרוש).[2]
אולם במקרים שמבחינה מציאותית אין השוכר יכול לבטל את ההסכם, אזי יכול השוכר לנכות מדמי השכירות בע”כ של בעה”ב, משום שגם דבר זה בכלל השתעבדותו להשכיר את הדירה.
דבר זה יתכן למשל בשכירות דירה וכיוצ”ב, כשאינו יכול באמצע זמן השכירות למצוא דירה חילופית באופן מיידי. או אפילו בפגמים המשפיעים למשך זמן ארוך יותר (בו יוכל למצוא דירה), אלא שהשוכר נכנס לדירה רק זמן מועט קודם לכן ולא מסתבר כלל לדרוש ממנו לעבור שוב דירה (בנוסף לעלויות מעבר הדירה שאין הוא מחוייב בהם).
בנוגע לקיזוז דמי השכירות בשל התקופה שהבית היה ללא מזגן, חלוק משך הזמן הנצרך לתיקון ו/או החלפת המזגן מהזמן בו היה אפשרי לעשות כן ובעה”ב התרשל מאחריותו.
בגין הזמן הנצרך לתיקון, א”א לקזז מדמי השכירות, היות וכלפיו ‘מזלו של השוכר גרם’ וממילא ההפסד עליו. אלא א”כ הוברר שהשכיר לו בעה”ב במודע בית עם קלקול, אזי ההפסד על בעה”ב. (כך נפסק בשו”ע וברמ”א סימן שי”א, וכך נראה שנקטו כל הפוסקים[3]).
(והגר”א שם הביא דעות חולקות, שבכל מקרה אפשר לקזז מדמי השכירות, ונראה שהכריע כדעתם. ולכאו’ יוכל השוכר לומר ‘קים לי’ ולא נוכל להוציא מידו את מלא דמי השכירות. אולם כשיש לבעה”ב צ’קים של השוכר בידו, יש לדון מי נחשב כמוחזק, ואכמ”ל.)
לעומת זאת, הזמן בו בעה”ב היה יכול לתקן בו ועשה שלא כדין, הרי הוא באחריותו וההפסד על חשבונו. ויוכל השוכר לקזז מדמי השכירות על תקופה זו. חישוב הקיזוז הוא כשווי דירה מעין זו ללא מזגן, הכל לפי העניין.
ושונה בזה דין המתנה לתיקון המזגן מהמתנה להחלפתו כבמקרה דנן, לתקן את המזגן בעה”ב חייב בכל אופן, ואין דרישה מהשוכר לבטל את החוזה ולעבור לדירה אחרת בכדי שלא יוטל על בעה”ב לתקן את המזגן. וממילא גם חריגה מהזמן הנדרש לתקנו תקוזז מדמי השכירות.
אך החלפת המזגן אין השוכר יכול לתבוע אלא באופן הנ”ל (שאין יכול למצוא דירה חלופית וכיוצ”ב), ורק במקום שזכאי להחלפה יוכל גם לקזז מהשכירות עבור משך הזמן בו שהה בה בלא מזגן בפשיעת המשכיר.
ויש לשים לב, שהחילוק שכתבנו בחיוב השוכר בדמי השכירות המלאים בזמן הנדרש לתיקון, שייך רק בשכירות גמורה, אז אנו דנים שמזלו של השוכר גרם את הקלקול וממילא הוא המפסיד את משך הזמן הנדרש לתיקון התקלה. אך אדם השוכר חדר במלון וכיוצ”ב, אין אנו דנים את העסק ביניהם כשכירות אלא כהזמנת שירות מבעה”ב[4], וממילא לעולם לא נאמר שמזלו של השוכר גרם הקלקול, ולכך גם את משך הזמן הנדרש לתיקון יפסיד בעה”ב מכך שלא העמיד לו כפי שסוכם ביניהם, ורשאי השוכר לקזז על כך מהתשלום שקצצו.
גם בעיסקה מעין זו, מעיקר הדין יכול השוכר רק לחזור בו מחמת הקלקול ולא יוכל לכוף את נותן השירות לוותר על חלק מהשכר שקצצו, אולם באופן בו אי אפשר למצוא מקום חילופי זמין וכיוצ”ב רשאי לנכות מהשכר בע”כ.
מסקנא למעשה:
חיוב בעה”ב בעלות קניית והתקנת המזגן, אם היה השוכר יכול למצוא דירה חלופית בזמן סביר א”א לכוף את בעה”ב לשלם על כך, וזכות השוכר רק לבטל את החוזה במחמת הקלקול. אולם אם א”א למצוא דירה חלופית בעה”ב חייב להחליף את המזגן, וממילא גם יכול השוכר לקזז את מחירו מדמי השכירות.
אם רק עתה נכנס השוכר לדירה וכיוצ”ב אפשר בכל מקרה לקזז את עלות המזגן, דאינו נידון כישנה אפשרות לעבור לדירה אחרת, ואף אם יצטרך לעבור יוטל על בעה”ב הוצאות המעבר, משום שאינו עושה את המוטל עליו בתיקון המזגן.
קיזוז מדמי השכירות בשל משך הזמן שהתגורר בה ללא מזגן, במשך זמן סביר להמתנה לתיקון אין זכות לקזז מהמחיר, ועל הזמן שמעבר לכך אפשר לקזז ממחיר הדירה.
(הקיזוז בגין משך הזמן שאינו סביר תלוי כמובן בזכות לדרוש את התיקון, היינו בתיקון המזגן בכל אופן, ובהחלפת המזגן באופן שהתבאר.)
אם היה המזגן מקולקל מתחילת השכירות בידיעת המשכיר, רשאי השוכר לקזז בכל מקרה על כל זמן התקלה.
[1] כל זה מתבאר בסימן שי”ב.
[2] במהר”ם פאדווה לגבי ‘מכת מדינה’ הובאו דבריו בדרכי משה בסימן שכ”א, כתב שכל שהמכה משפיעה רק על ‘להבא’ א”א לקזז מהדמים בע”כ של בעה”ב אלא רק אפשר לבטל את ההסכם, וביאר שלעולם אין זכות זו כנגד רצונו של בעה”ב. והדרכי משה שם שפליג על דבריו, נראה שפליג רק בדין ‘מכת מדינה’ אבל בעלמא הסכים לדבריו.
[3] כך מבואר בסימן שי”א. ויעויין עוד בהערה הבאה.
אמנם הגר”א שם הביא דעות חולקות, שבכל מקרה אפשר לקזז מדמי השכירות, ונראה שהכריע כדעתם, ולכא’ יוכל לומר ‘קים לי’ וא”א להוציא מידו מחיר מלא.
אולם כשיש לבעה”ב צ’קים של השוכר בידו, נראה לדון אותו כ’מוחזק’, ואכמ”ל.
[4] מצינו חילוק כדוגמת זה בהלכות מזוזה שחלוק דין ‘שכור’ מדין ‘אכסנאי’, וכך היא הגדרת הדברים.