הגיעו בפנינו שוכר דירה ובעליה.
השוכר, אדם שהגיע מחו”ל לתקופת החגים, שכר מבעה”ב וילה לשבועיים בסכום גבוה מאד. כפי שהתנו ביניהם, התשלום ניתן מראש עם מסירת המפתח.
ביומו הראשון בדירה, נצפו לפנות בוקר באחד מחדרי השינה כמה מעופפים קטנים. האורח נבהל מאד וחשש שמדובר בפשפשים. הוא שלח תמונה למשכיר, בה נראו ארבעה / חמישה מעופפים. תוך שהוא מעדכן את המשכיר כי בכוונתו לעזוב את הדירה.
המשכיר לא הצליח לזהות במה המדובר[1] ואמר שיטפל בבעיה מיד בבוקר. ואכן מדביר הגיע בשעות הבוקר, בסיום הבדיקה אמר שמדובר בג’וקים קטנים רגילים ולא בפשפשים. בשיחת בירור שנעשתה מולו, אמר שייתכן שבעין שאינה מקצועית היה מקום לטעות. למעשה הוא ריסס בדירה ואמר שהבעיה נפתרה.
השוכר שאמר שהוא ממשיך לחשוש שהבעיה לא נפתרה עזב למחרת את הדירה, וכעת תובע את כספו בחזרה. המשכיר מצידו טוען שהכסף מגיע לו במלואו.
הדין עם מי ?
[1] יתכן והיה אפשר לנסות ולברר את הבעיה, כגון לעשות תמונות בהגדלה, ואפילו להשתמש בתוכנה מתאימה לזהות את ה’ייצור’. אולם כל שהמשכיר מצידו לא עשה כן, ממילא נחשב שלא העמיד לשוכר את הבית כראוי.
משום שבאמת היתה ‘תקלה’ ובעה”ב לא הצליח לפתור אותה ולו ע”י זיהוי נכון וכדו’ וממילא נחשב לטענת מום.
תשובה:
תחילה יש לדון האם חסרון שאינו בגוף הדירה נחשב ‘מום’, ובפרט כאשר אפשר לפתור את הבעיה.
שכירות רגילה גדרה שישנו לשוכר קניין לזמן בבית, ונחלקו הראשונים בגדר קניין זה אם הוא ממש כממכר ליומיה או לא,[1] לכמה נפק”מ. אולם מוסכם שבעה”ב מעמיד את הדבר המושכר לרשות השוכר והשוכר כמשתמש בשלו. ובשכירות מעין זו יש לדון במקרה בו אין חסרון בגוף הבית אלא רק הפרעה בשימוש כאשר אפשר לפתור אותה,[2] האם נחשב כמום המבטל את השכירות.
במקרה שלפנינו לא מדובר בשכירות רגילה אלא בשכירות של אירוח לתקופה קצרה.[3] הבדל זה משמעותו שאין כאן נידון של ‘קניין שכירות’ בגוף הבית, אלא רק הסכמה וחיוב על בעה”ב[4] להעמיד לשוכר תשמישי בית. ובאופן זה גם מחמת מום שאינו בגוף הבית ואף כאשר הבעיה יכולה להיפתר, אפשר לדון את בעל הבית כמי שלא העמיד לשוכר את השימוש עליו סוכם, וממילא יש כאן מקח טעות.[5]
אלא שיש לדון מאחר שהבעיה נפתרה, א”כ אע”פ שהשוכר הודיע שהוא מבטל את השכירות עוד לפני תיקון התקלה, מ”מ הרי המשיך להשתמש בבית גם לאחר שהבעיה נפתרה, וא”כ לכא’ מחל על המום, ושוב אינו יכול לחזור בו.
בפתחי תשובה[6] הביא מחלוקת ראשונים במקרה בו הקונה מחה על מום במקח ואח”כ המשיך והשתמש בחפץ שקנה, האם גילה בדעתו שמחל על המום ושוב אינו יכול לחזור בו, או שכיון שמיחה יכול לחזור בו גם אחרי המשך השימוש.
ולמעשה הביא שם שבמקרה שהשתמש באונס משום שלא יכל להחזיר את הדבר, כגון ששכר חמור ובעודו בדרך נתגלה המום ולכן המשיך להשתמש בו, בודאי שאין כאן גילוי דעת שחזר בו מתביעת המום, ולכו”ע יוכל לחזור בו אע”פ שהמשיך להשתמש בו.
ובפרט בנידון דידן שגם בזמן שהמשיך והשתמש בדירה הודיע השוכר לבעה”ב כי הוא מחפש מקום חילופי, ובודאי שאין כאן מחילה על המום.
ועדיין יש לדון שאולי גם בלא טענת ‘מחילה’ לא יוכל לבטל את השכירות, מאחר שהבעיה נפתרה א”כ אין לו שוב זכות לחזור בו.
ומסתבר לומר שהיות וחזר בו בזמן שהיה מום בשכירות, ולאחר מכן לא התחרט בו מחזרתו בשל החשש שלהרגשתו היה קיים, אחרי שהתבטל הקניין שביניהם אין הוא מחוייב לחזור ולשכור את הדירה גם אחרי שהבעיה נפתרה.[7]
בעה”ב הוסיף וטען, כי הפסיד מכך שנשאר השוכר לעוד לילה. שכן באותו היום עוד היה יכול למצוא שוכר חלופי לתקופת החגים.
ובאמת מצינו שטענת ‘הפסד’ יכולה להיתבע גם בלא קניין, בפועל שסיכם עם בעה”ב על עשיית מלאכה וסמך על כך, ובאותו הזמן יכל להשכיר עצמו לאחרים והפסידם[8].
ולמעשה נחלקו האחרונים בדין זה, אם גם בשכירות חייב על הפסד שגרם לבעה”ב בלא קניין. ונראה שתלוי בטעם הדין בפועל, והעיקר כדעות המחייבות, יעויין בהערה[9].
במקרה שלפנינו השוכר שנשאר ללילה נוסף עשה כן בהסכמתו של בעה”ב. ואמנם הסכמתו היתה משום שחשב שהשוכר לא ימצא מקום חילופי ויראה שהבעיה נפתרה וכתוצאה מכך יישאר להשלים את שכירותו בדירה, אך מ”מ אין הוא יכול לטעון שהשוכר גרם לו הפסד, משום שהוא מצידו המשיך ועדכן אותו כל העת שהוא עדיין מחפש דירה ומעוניין לעזוב.
פעמים שיכול השוכר להישאר גם בעל כרחו של בעה”ב, משום שמחמת שנתן לו דבר עם מום גרם לכך שלא יהיה לו מקום להיות בו, וזה כאשר בעה”ב ידע מהמום[10], אבל במקרה שגם בעה”ב לא ידע מהמום אין השוכר יכול לכוף אותו על כך. ואע”פ שהמום הוא סיבה לחזרה ולביטול השכירות, מ”מ היות ובעה”ב לא התרשל בכך אין ההפסד עליו.
מסקנת הדברים:
היות ומדובר ב’העמדת שימוש’ בבית ולא בשכירות רגילה, יכול השוכר לחזור בו מחמת מום שמבטל ממנו את ההשתמשות בבית.
היות ונחשב מום והשוכר חזר בו בזמן המום, השימוש לאחר מכן אינו מהווה מחילה על המום.
חזרתו של השוכר מועילה אע”פ שלאחר מכן הבעיה נפתרה, משום שחזר בו בזמן שעדיין הבעיה היתה קיימת ושוב אין הוא מחוייב לחזור ולשכור את הדירה מבעה”ב. [ואע”פ שחששותיו שעדיין ישנה בעיה אינם נכונים, ואין בהם בלבד טעם לביטול השכירות.]
הפסד שנגרם לבעה”ב מחמת הסכמה עם שוכר בלא שהיה מעשה קניין ביניהם, חייב בו השוכר, וכדיני פועלים. במקרה שלפנינו ההפסד נגרם לבעה”ב בידיעתו ובהסכמתו, ואין הוא יכול לתבוע את השוכר בגינו.
למעשה השוכר השתמש בבית בצורה חלקית במשך שתי לילות, וחייב לשלם על כך מדין נהנה. אך היות והיתה בעיה בבית [בלילה הראשון בעיה אמיתית ובהמשך להרגשתו], ומחמת כך לא התארגן בדירה והיה טרוד לחפש דירה חילופית, הנאתו מועטת .
[1] מצינו הגדרה כזו לגבי ‘הונאה’ בשכירות ונחלקו האם כך הוא גדר הדין לגבי ‘נפל’. ונחלקו בזה להלכה בסימן שי”ב סעיף י”ז השו”ע לרמ”א.
[2] מצאנו חילוק כעין זה בסימן רל”ב סעיף ה’ לגבי מום במכירת בית, שדבר שאפשר לתקן ואין הוא מבטל את שם הבית אינו מבטל את המקח. ונראה שה”ה בשכירות, אלא א”כ מתבטל זמן ארוך מהשימוש ואז יחשב שבפועל אין כאן בית הראוי לשכירות.
[3] מצינו הבדל זה בדין ‘מזוזה’ שבבית שכור חייב השוכר במזוזה מפני שהיא ‘חובת הדר’ ו’אכסנאי’ פטור ממזוזה, וטעם וגדר החילוק כמבואר, שבשכירות הבית אכן ברשותו של השוכר והדיורים הם שלו, משא”כ באכסנאי, הבית והדיורים של בעה”ב אלא שהוא נותן בפועל את השימוש לאכסנאי.
[4] היות והחיוב הוא על בעה”ב להעמדת הדיורים בשונה משכירות רגילה שזה קנין על הבית, מצינו מחלוקת בראשונים האם צריך ‘מעשה קנין’ על חיוב כעין זה. בשכירות של ‘חמור סתם’, כלומר שיש חיוב על בעה”ב להעמיד חמור חילופי במקרה הצורך ולא רק השכרת ‘חמור זה’, נחלקו הראשונים וכך גם להלכה בשו”ע בסימן ש”י האם בעינן מעשה קנין להתחייב על כך או שמהני כמו בשכירות של חמור זה התחלת ההשתמשות כקנין. ולפי”ז ב’התחייבות’ כעין זו של ‘העמדת שימושים’ יהיה תלוי במחלוקת הנ”ל. למעשה במקרה שלפנינו נעשה קנין, הן ‘קנין כסף’ שמהני בשכירות, והן חתימה על ההזמנה מראש שהיא מועילה כקנין ‘סיטומתא’.
[5] כל מקרה יש לדון לפי עניינו, כגון אם תהיה בעיה בצימר לזמן קצר מאד עדיין לא יחשב כמום, אולם אם זה יהיה לזמן משמעותי שמבטל את השימוש, כגון שלא יהיה מזגן לכמה שעות בשעות החמות, או שלא יהיו מים חמים וכדו’, יחשב הדבר כמום ויוכל השוכר לחזור בו.
[6] בסימן רל”ב סק”ג .
[7] מסתבר שאם לא היה חוזר בו קודם, אע”פ שהיה רוצה לחזור בו משום שהוא חושש שהבעיה לא נפתרה לחלוטין ושוב יסבול מכך, אין היא טענה משום שלמעשה אין כאן שום מום וזה שהוא חושש בלא טעם אין בזה כלום. ויתרה מזו, נראה שגם אם החזרה בזמן שהבעיה עדיין לא נפתרה היא רק בגלל החשש שגם לאחר מכן היא תשאר, אין זו טענה, כגון אם הוא כעת בכלל לא בבית ורק חושש לאחר מכן לחזור אל הבית, אבל במקרה שלפנינו בזמן המום באמת היתה לו סיבה לחזרה משום שאין הבית עומד לו, לכן נחשב שחוזר בו כדין.
[8] כך מבואר בריש סימן של”ג, במקרה של שכירות פועלים שלא היתה ‘התחלת מלאכה’ שתחשב לקנין, מ”מ אם יכלו להשתכר מאתמול ומחמת ששכרם בעה”ב הפסידו, צריך בעה”ב לשלם להם.
[9] בתוס’ בב”מ דף ע”ו: כתב שחייב מדין ‘גרמי’. והקשה הקצוה”ח סימן של”ג סק”ב ש’ביטול מלאכה’ הוי מניעת רווח, ותירץ שב’אדם’ חייב על כך מדין ‘שבת’, ולפי”ד הוי דין רק ב’פועלים’.
וכבר תמה על דברי הקצות הללו בנתיבות המשפט בסק”ג, שלדבריו היה צריך להיות חייב רק על הזמן שעשה את השבת בידים, ולא מה שהפסיד ממילא אח”כ שאינו מוצא מקום אחר להשתכר וזה הוי רק גרמא. ולכן כתב הנתיבות שהטעם משום שהוי ‘תקנת חכמים’ בכדי שיסמכו זה על זה, ולכן כל אחד חייב על הפסד חבירו. ולכא’ ה”ה לפי”ז בשכירות. [משום שגם ב’פועלים’ שייך לעשות ‘קנין’ ע”י כסף וכדו’ ומ”מ היות שבד”כ הדרך לעשות כן בלי קנין יש מקום ל’תקנה’ זו, וה”ה לשכירות שבד”כ אין כאן מעשה קנין שהרי היא משתלמת רק לבסוף].
עוד טעם מצינו בראשונים, שחייב בפועלים על מה שהפסידו מקום להשתכר מדין ‘ערב’ שסמך על בעה”ב ולכן לא השכיר עצמו לאחרים, וגם לפי”ז נראה שה”ה לשכירות.
[10] כך מבואר בסימן רל”ב סעיף כ”א לגבי חיוב הוצאתיו, ונראה שה”ה לזה.