פינוי-בינוי הוא יוזמה של רשויות המדינה, אשר מכריזות על שטח מגורים כעל מתחם שהמבנים הישנים שבו נועדו להריסה ותחתיהם יבנו מבנים חדשים[1]. הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי-בינוי באה כחלק ממדיניות “התחדשות עירונית” שמטרתה ציפוף הערים, שימוש יעיל יותר בקרקע והגדלת עתודות המגורים בלי להשקיע בפיתוח שטחים חדשים. ובמתחמים שונים אף מתוך חשש שבניינים ישנים לא יעמדו בפני רעידת אדמה חלילה. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי-בינוי הדיירים מקבלים השבחה של הנכס שבבעלותם, הגדלתו והתחדשותו, ואילו היזם מקבל בתמורה להשקעתו בבנין את הדירות החדשות שנוספו בבנין, זאת על מנת לעודד דיירים ויזמים להתקשר במתחם לצורך הובלה וביצוע של ההליך.
על פי חוק המדינה די ברוב מסויים של הדיירים ושל בעלי הרכוש המשותף המסכימים ומעונינים בכך כדי לכפות על המיעוט להצטרף להסכם עם היזם[2]. אחת השאלות המרכזיות והשכיחות בהקשר זה היא השאלה האם גם על פי דין תורה יכול הרוב לכפות על המיעוט להסכים לתהליך פינוי-בינוי[3].
פינוי-בינוי נעשה בבית מגורים שהינו בנין דירות הבנוי על מגרש ששותפים בו בעלי הדירות, הדירות הינם רכוש פרטי של הדיירים והמגרש ושאר השטחים הציבוריים שבו הינם רכוש משותף. ישנו שיעבוד של הרכוש המשותף לדירות הפרטיות וכן מחוייבות של בעלי הדירות לשאר הדיירים מכח השותפות, ומשום כך דיירים בבית משותף יש עליהם הלכות שותפים, ויש לכך השלכות שונות בהלכות שכנים. בדרך כלל הדיירים השתתפו על דעת המגורים בבית המשותף ולא על דעת הפקת רווחים מהשותפות, ומחמת כך ההנחה הפשוטה היא שאין אפשרות לכפות על הדיירים לפנות את הדירות הפרטיות שלהם על מנת לגרום לרווחים לבעלי הדירות.
נציין כי עם השנים, שכונות שונות כבר הוכרזו על ידי הרשויות כמתחמים המיועדים לפינוי בינוי, ודירות נמכרות ונקנות בהם כדירות בבנין המיועד לפינוי-בינוי, כמו כן יש מקומות שבהם עסקאות מתבצעות על דעת כן שבעתיד הקרוב או הרחוק יתבצע התהליך והבתים יוכרזו כשטחים המיועדים לפינוי-בינוי. בנוסף, יש אזורים שונים בהם נקנו הדירות לצורך השקעה ובהם יש לומר שכיון שהשותפות היא למטרת הפקת רווחים ממילא אף האפשרות לפינוי-בינוי הינו חלק ממטרת השותפות. במקרים אלו מתייתרת השאלה כיון שאמרינן שעל דעת כן נשתתפו וממילא דינם לנהוג בשותפות כפי מנהג השותפים[4].
הנידון שיש לעסוק בו הוא רק בתים בהם מתגוררים דיירים ותיקים, שבשעה שנבנה הבנין ונקנו בו הדירות לא היתה כלל אפשרות מעשית או חוקית לבצע פינוי-בינוי. רק לאחר שרשויות המדינה החלו לאפשר ולעודד זאת, יש מהם המעוניינים בכך ויש המתנגדים מסיבות שונות, ועל כך דנו רבות בבתי המדרש ורבו הדעות בין הת”ח והדיינים שעסקו בכך, ונענה גם אנו מה שהיה נראה לענ”ד בעז”ה יתברך בנידון זה.
פתיחה:
עקרונית ברור שעל פי דין תורה אין אפשרות כפייה של דעת הרוב על המיעוט. הדירות שבבית המשותף הינן בבעלות פרטית של כל דייר ודייר אע”פ שהמגרש עליו בנוי הבנין הוא בבעלות משותפת, ואף שהם בגדר שותפים על כלל הבנין אין שותף יכול לכפות על שותפו לשנות את השותפות, ולא מצינו אופן בו ניתן לכפות על אדם למסור נכס הנמצא בבעלותו על מנת להגדיל רווחים של אדם אחר, ואפילו אם הרווח יהיה גם לדייר שעליו רוצים לכפות.
עיין בנתה”מ (סי’ קס”ד סק”א) שמבאר דיש חילוק בין כפייה לתיקון רכוש משותף ובין כפייה להשבחת רכוש משותף. לענין קלקול, במקרה שאי אפשר שאחד יתקן לעצמו בלא שיבוא גם התיקון לחבירו, כופין זה את זה ליתן חלקו, אבל בדבר שהוא להשביח אין יכולין לכפות זה את זה, ע”ש. וא”כ גם ביצוע פינוי-בינוי הנעשה כדי להשביח את רכוש השותפים[5] אין לכפות זה את זה לבצע זאת[6]. לענין החשש מפני רעידת אדמה וקלקול הבית נדון בהמשך דברינו.
אמנם עדיין יש לדון, האם יש מקום גם ע”פ דין תורה לכפות את דעת הרוב, אם משום שכך הוא חוק המדינה ואם משום שבמשך הזמן יקבע שכך הוא המנהג בבתים משותפים, וכן האם יש אופנים שבהם יוכלו לכוף את דעת הרוב וכפי שיבואר להלן.
הנושאים לדיון:
הנושאים בהם יש לדון בשאלה זו הם: א. האם יש לחוקי המדינה תוקף גם ע”פ דין תורה בנושא זה. ב. גם אם אין לחוק תוקף מצד עצמו האם אפשר לומר שהדיירים השתתפו על דעת חוק המדינה. ג. כח “מנהג המדינה” והאם שייך בנידון זה. ד. האם הולכים אחרי הרוב בשאלה זו. ה. האם מצד חשש הסכנה מפני רעידת אדמה יש אפשרות לחייב את כלל הדיירים לבצע חיזוק לבנין באמצעות פינוי-בינוי. ו. שינוי בהגדרת השותפות שמכוחה תהיה אפשרות לכפייה וכפי שיבואר. ז. טענת בגין שינוי בצביון הדיירים.
א. חוקי המדינה
רישום הבעלויות על הקרקעות והבתים מנוהל על ידי רשויות המדינה, ולרישום זה יש תוקף גם ע”פ דין תורה. הרישום יכול לשמש כהוכחת בעלות[7] אבל יותר מכך גם אופן הרישום נקבע ע”פ חוקי המדינה, כגון קביעת חלקי הדיירים ברכוש המשותף, הגדרת הבעלויות על המגרש מתהום ארעא עד רום רקיע, הצמדות ועוד. היה לכאו’ מקום לומר שכיון שכך הוא, א”כ גם חוקי המדינה הנוגעים לעצם הבעלות יהיו הקובעים, וכגון הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאחת הדירות, שע”פ חוק המדינה מספיק רוב מסויים מבין הדיירים לשם כך, וכמו כן נאמר גם כלפי החלטת הדיירים בענין פינוי-בינוי לחוק המדינה יהיה תוקף ע”פ דין תורה[8].
אמנם נראה דזה אינו, וסעיף זה בחוק המדינה הנותן כח לרוב הדיירים להפקיע מדיירים אחרים את בעלותם הינו מנוגד לדין תורה ואין לילך אחריו. יש לחלק בין עצם ואופן רישום הבעלות ובין כל סעיפי החוקים הנוגעים לבעלות. רישום בעלות נקבע ע”פ חוק מחמת שדבר זה נתון בידי הרשויות ואין בידינו אופן אחר לרישום בעלויות במקרקעין, ולכן גם דעת בני האדם היא ללכת אחר חוקי המדינה בזה ואמרינן שעל דעת כך נערכים המו”מ והעיסקאות. לעומת זאת, אין לקבוע שכל סעיפי החוקים הנוגעים לבעלויות על הקרקע ועל הדירות יהיו על פי חוק המדינה, כשיש בידינו דיני התורה הקובעים האיך יש לנהוג, ולכן יש לומר שרק הרישום בפועל יהיה על פי מה שנקבע ע”פ ד”ת.
ומצינו כעין זה בתשו’ החת”ס (חו”מ סי’ קמ”ב) בנידון בעל שנתן בית לאשתו וכתב את הבית על שמה בערכאותיהם, ורצה השואל לומר שאע”פ שמבואר ברשב”א דלא אמרינן אהא דינא דמלכותא דינא אולי נאמר דהכא כיון שהבעל כתב הבית על שמה בערכאות א”כ סמיך עלייהו בכל דיניהם וע”פ דיניהם אין הבעל יורש את אשתו, והביא לזה דברי הש”ך (סי’ ע”ג ס”ק ל”ט) דיש תוקף לשטר מתנה הנעשה בערכאות כיון שסמך עליהם. והשיב החת”ס שבודאי לא היתה כונת הבעל במה שנתן לה מתנה לסלק את עצמו מירושתה דלא עדיף מבית שלה עצמה, והוסיף “ומ”ש כיון שכתב השטר בערכאות סמיך עלייהו לא כתב הש”ך כן אלא לענין שיהיה תוקף לשטר ומגבינן ביה וכו’ אבל להפך דברי אלקים חיים לדון בשטר ההוא בדיני פלילים ר”ל”, ונראה דכמו כן בנידון דידן, והוא ברור.
ב. מנהג ע”פ החוק
אמנם אף אם אמרינן דאין תוקף לחוקי המדינה מצד עצמם עדין יש מקום לומר שדעת בני האדם היא לנהוג על פי חוקי המדינה, ובכך נלך אחר החוק לא מצד שעצם החוק מחייב אלא מצד שנאמר שיש מנהג ללכת ע”פ החוק והוא זה שמחייב.
ונראה דבמקומות בהם בעלי הדירות אינם שומרי תו”מ אכן היה מקום לומר כי השתתפותם היא על דעת חוק המדינה, ודעת זו כוללת אף שינויים עתידיים שיערכו בחוק ונלך בהם אחר החוק[9], אבל במקומות בהם מתגוררים שומרי תו”מ השותפות היא על דעת דין תורה ולא על דעת חוק המדינה, דהתינח בדברים שאינם סותרים לדין תורה יש מקום אולי לומר דדעתם היא על דעת מה שנאמר בחוק או בתקנון וכדו’ אבל בדברים שהחוק סותר לד”ת מהכ”ת נאמר שדעתם לילך ע”פ חוק המדינה ולא ע”פ דין תורתנו הק’.
וכעין זה כתב בשו”ע (סי’ שס”ט סי”א) מדברי הרשב”א בתשו’ (ח”ו סי’ רנ”ד) “הנושא אשה במקום שדנין בדיני עובדי כוכבים ומתה אשתו לא יוכל אבי אשתו או שאר יורשיה לומר כל הנושא אשה על דעת המנהג הוא נושא ונדון הדבר בדיני עובדי כוכבים דאם מתה לא יורשה בעלה או כדומה לזה”, וע”ש דלא אמרינן בהא דינא דמלכותא דינא כיון שאין בו הנאה למלך. וע”ש בסמ”ע (סק”כ) דאם נוהגים כדיני עכו”ם אמרינן דיש לדון כדיני העכו”ם, וכך הם דברי הרמ”א שכתב (סי’ רמ”ח ס”א) “ואם עשה צואה במקום שנהגו לדון בדיני גוים ובאו אח”כ לדון בדיני ישראל לא אמרינן דירושה אין לה הפסק”, אבל הכא “דבשעה שנשאו זה את זו לא היה שעת הירושה ולא היה אז שום גילוי דעת שנשאה אדעתא דמנהגא והבעל עומד עתה לפנינו ואומר שלא היתה דעתו אז לישא על דעת שאם תמות שלא יירשנה דבזה ודאי לא עקרי דין תורה”, ע”ש. והמתבאר הוא שאם נוהגים בפועל כדין העכו”ם א”כ שפיר אמרינן דיש לילך אחר המנהג אבל אין מקום לומר שדיני העכו”ם יוצרים מנהג, ודו’ק.
ועיין ברשב”א שם שכתב יותר מכך שאף איסור יש בדבר לילך אחר מנהג הערכאות אם לא נהגו כן בישראל, וז”ל “ומ”מ לנהוג כן מפני שהוא משפט גויים באמת נ”ל שאסור לפי שהוא מחקה את הגויים וזהו שהזהירה תורה לפניהם ולא לפני גויים ואע”פ ששניהם רוצים בכך והוא דבר שבממון, שלא הניחה תורה את העם שהוא לנחלה לו על רצונם שייקרו את חקות הגויים ודיניהם”, ומסיים דבריו שם “ומה לנו לספרי הקודש המקודשים שחברו לנו רבי ואחריו רבינא ורב אשי ילמדו את בניהם דיני הגויים ויבנו להם במות טלואות בבית מדרסי הגויים חלילה לא תהיה כזאת בישראל ח”ו שמא תחגור התורה עליה שק”.
ג. מנהג המדינה
יש שרצו לדון בנידון זה מחמת דין מנהג המדינה שדינם של שותפין הוא שהולכים בזה אחר מנהג המדינה, וכמבואר בשו”ע בהל’ שותפין (סי’ קע”ו ס”י) “המשתתף עם חבירו בסתם לא ישנה ממנהג המדינה באותה סחורה ולא ילך למקום אחר ולא ישתתף בה עם אחרים ולא יתעסק בסחורה אחרת ולא ימכור בהקפה אלא דבר שדרכו להמכר תמיד בהקפה… אלא אם כן התנו ביניהם”, ע”ש.
והנה בפשטות האי דינא דהכל כמנהג המדינה נובע מכך שאמרינן שההתחייבויות שנעשו נעשו על דעת המנהג. עיין ברמב”ם (פכ”ג מאישות ה”י) שהאריך במנהגים שיש בנדוניא וסיים (הי”ב) “הנושא סתם כותב ונותן כמנהג המדינה וכו’ ובכל הדברים האלו וכיוצא בהן מנהג המדינה עיקר גדול הוא ועל פיו דנין והוא שיהיה אותו מנהג פשוט בכל המדינה”, וכן בהא דאיתא בגמ’ ב”ב (קמ”ד ע”ב) לגבי שושבינות איתא ברמב”ם (פ”ז מזכיה ה”ב) “השושבינות אינה מתנה גמורה וכו’ ולא שלח אלא ודעתו שאם ישא הוא אשה יחזור וישלח לו כמו ששלח לו לפיכך אם נשא זה אשה ולא החזיר לו השושבינות הרי זה תובעו בדין ומוציא ממנו”. וכעין זה נמי בהל’ שותפין (שם ס”ט) אחים שהם שותפין כל אחד יכול למחות בחבירו שלא יקנה דבר לעצמו מהשותפות אם לא ינכה אותו מחלקו וכו’ וכתב הרמ”א “וה”ה שאר שותפין שאינן אחין מיהו נראה לי דאזלינן בזה אחר המנהג”, וכתב הסמ”ע (ס”ק ל”א) “דכל שהמנהג אינו כן ה”ל כהתנו אהדדי מתחילה וסמכו על המנהג”, וכעין זה שם בנתה”מ (חי’ ס”ק כ”א) “דהו”ל כהתנו אהדדי שיהיו סומכין על המנהג”, ע”ש.
ומתוך כך בעינן נמי שיהיה המנהג מנהג ברור ופשוט בכל המדינה, עיין בשו”ת הרא”ם (סי’ ט”ז) אחר שהביא מש”כ הרמב”ם כתב “ומכיון שכן הוא חזינן ההוא מנהגא דמתא אי מנהגא ברורה פשוטא היא לכל בני מתא אמרינן אנן סהדי דאדעתא דמנהגא עשה מה שעשה, וכאילו התנה הוא עצמו בפירוש על הדבר וצריך לקיים תנאו ולא מכח המנהג שנהגו אחרים, ואע”ג דהשתא צוח ואמר לא נתכונתי לכך ולא נתרציתי בזה מעולם אפילו הכי אמרינן אנן סהדי דלא עשה אלא על פי המנהג והשתא הוא דקא הדר ביה ולאו כל כמיניה”, וע”ש שהאריך שאם אינו מנהג ברור ופשוט בכל העיר אין לחייבו מחמת המנהג כיון שאינו ברור שעל דעת כן עשה, יעו”ש.
וכן נמי בהל’ שכירות פועלים איתא בשו”ע (סי’ של”א ס”א) “השוכר את הפועלים ואמר להם להשכים ולהעריב, מקום שנהגו שלא להשכים ושלא להעריב אינו יכול לכופן, אפילו הוסיף על שכרן, כיון שלא התנה כן בשעה ששכרן”, והיינו דכיון שכך המנהג על הרוצה לשנות מהמנהג עליו מוטל להתנות זאת. וכמו כן כתב הרמ”א שם ע”פ דברי הריב”ש (סי’ תע”ה) “ואינו קרוי מנהג אלא דבר השכיח ונעשה הרבה פעמים אבל דבר שאינו נעשה רק פעם אחת או שני פעמים אינו קרוי מנהג”, ע”ש.
ומשום כך הא דהכל כמנהג המדינה יכול לחייב רק במנהג שכבר נהגו בו בשעה שנעשתה השותפות, אבל מנהג שהתחדש לאחר תחילת השותפות אין דין לילך אחר המנהג משום שאי אפשר לומר דהו”ל כהתנו אהדדי, ואין מקום לומר מדלא התנה סמך על המנהג שהרי כיון שבשעה שהשתתפו לא היה מנהג הוא לא היה אמור להתנות עליו[10].
עיין בחי’ הרמב”ן ריש ב”ב דמתבאר מדבריו דיש ב’ עניני מנהג, הא’ הוא מנהג שנהגו כך אנשי העיר והב’ מנהג שהתנו עליו אנשי העיר לנהוג כן, וכן עיין בחי’ הריטב”א ב”ב (קמ”ה ע”א) “והנכון דכל מנהג שהוא בתנאי בני העיר מבטל הלכה גמורה ככל תנאי שבממון שהוא קיים”, יעו”ש. ובמנהג זה שמקורו בתקנה הוא אינו מחייב מחמת שאמרינן שעל דעת כן התנו אלא הוא מחייב מצד עצמו. ועיין בחי’ רעק”א שכתב על דברי הרמ”א שהבאנו דדבר שאינו נעשה אלא פעם אחת או ב’ אינו קרוי מנהג שכתב ע”ז “עיין אורח מישור במהדורא בתרא על ד”מ יו”ד סי’ א’ שכתב דדוקא היכי שאנו רואים נוהגים פעמיים ושלש אבל היכי דידעי בבירור שעפ”י הסכמת וותיקין נהגו כן אפי’ אינו מצוי רק פעם אחת ביובל שייך לומר ונהגו כן”, והוא משום דמנהג זה אינו מחייב מחמת שאמרינן שעל דעת כן התנו אלא הוא מחייב מצד עצמו וכוחו לא מחמת שעשו כן אלא מכח התקנה.
וכתב החזו”א (ב”ב ס”א ס”ק י”ב) על דברי הרמב”ן שיש חיוב לנהוג ע”פ מנהג שנקבע ע”י אנשי העיר, דהוא משום שיש כח בבני העיר לקבוע מנהג בעירם נגד ההלכה אם מוצאים בזה סייג לתורה ולתקנת הציבור, וז”ל “דבי”ד שבעיר עם הציבור הן בעיר כגאונים לכל ישראל”, וע”ש דציין לדברי הד”מ (סי’ ב’ אות ב) בשם הרשב”א (ח”א סי’ תשכ”ט) שכתב “וכל ציבור וציבור במקומן כגאונים לכל ישראל שתקנו כמה תקנות לכל וקיימות לכל ישראל, כמטלטלי דיתמי דמדינא לא משתעבדי והם תקנו לגבות מהם וכמה תקנות אחרות”. ובמוסגר כתב החזו”א דאפשר שזו תקנת חכמים ואפשר שזו מעיקר הדין ומקורו בגמ’ ולהסיע על קיצתן, יעו”ש.
ועיין בתשו’ הרא”ש (כלל נ”ה ס”ט) שכתב ביחס למנהג שהונהג על ידי אנשי העיר דאין דין לילך אחר מנהג שהוא כנגד דין תורה אלא רק מה שיתקנו מכח בי”ד, וז”ל “ואני אומר מנהג כזה להוציא ממון מחזקתו צריך שיעשה בקיבוץ חכמים ובהסכמתם בכתיבה ובחתימה כאשר עשו רבותינו שכתבו כתובת בנין דכרין במשנה וכן חכמי הארץ הזאת וכו’, אבל מנהג שינהיג אחד או שנים מדעתם בלא הסכמת אנשי דורם ויש באותו מנהג לעבור על ד”ת כגון להוציא ממון מחזקתו ולתתו לאחר אין שומעין לו, וחכמים אומרים רשאין בני העיר להסיע על קיצתן היינו דוקא כשהסכימו אנשי העיר לעשות הסכמה ותקנה לכל בני העיר ולהסיע מדין תורה להעמיד על קיצתן אבל בלא דעת אנשי העיר אין שומעין לו לעבור על דין תורה עד שיהא מוחזק כאליהו”, ע”ש[11].
ועיין בגמ’ בב”ב (ט’ ע”א) אהא דרשאין בני העיר להסיע על קיצתן שאיתא בגמ’ דבמקום שאיכא אדם חשוב “לאו כל כמינייהו דמתנו”, ונפסק כן בשו”ע (סי’ רל”א סכ”ח) “רשאים בעלי אומנות לפסוק ביניהם שלא יעשה אחד ביום שיעשה חבירו וכיוצא בזה וכל מי שיעבור על התנאי יענישו אותו כך וכך בד”א במדינה שאין בה חכם חשוב ממונה על הציבור אבל אם ישנו אין התנאי שלהם או של כל בני העיר (טור) מועיל כלום”, וע”ש בנוש”כ מ”ש על דברי הרמ”א שהוסיף שגם תנאי של בני העיר כך הוא. ולכאו’ מהכא יש ללמוד דכח התקנה היא מדין הפקר בי”ד הפקר, ודו’ק.
ולענין נידון דידן, אין מקום לומר דיש כבר מנהג שנהגו בו דיירי בית משותף שאם אפשר לבצע בו תכנית של פינוי-בינוי נאמר שעל דעת כן היו תנאי השותפות, וכדי שיהיה מנהג שנהגו בו צריך כפי האמור לעיל שיהיה מנהג ברור ופשוט בכל המדינה. וכמו כן כלפי מנהג המדינה מכח תקנת אנשי העיר בעינן שיהיה תקנה מכח בי”ד שבעיר שהרי הוא מועיל מדין הפקר בי”ד הפקר, ולע”ע לא זכינו בכך, ובפרט אי בעינן לכך חכם חשוב ממונה על הציבור.
ד. כח הרוב
יש לדון האם אפשר יהיה לכפות על פינוי-בינוי מכח זה שכך רוצים רוב השותפים, האם יש מחוייבות של השותפות לנהוג כפי החלטת הרוב אע”פ שאין זה מנהג המדינה.
ונראה דהוא דבר ברור דלא יתכן שיש כח כפייה של הרוב להפקיע משותף בעלות על ממונו, אף אם ניתן לו כנגדו במקום אחר, וזה אין צריך לפנים.
ובמקו”א הארכנו האם שותפין שיש ביניהם חילוקי דעות אם הולכים אחר הרוב, ובמקום שיש מנהג ללכת אחר הרוב או במקום שיש מנהג היאך לנהוג בשותפות איתא בשו”ע (סי’ קע”ו ס”י) “המשתתף עם חבירו בסתם לא ישנה ממנהג המדינה באותה סחורה… אלא אם כן התנו בתחלה או שיעשה מדעת חבירו”, ונכלל בזה גם שאם המנהג ללכת בהם אחר הרוב הוכלים אחר הרוב, אמנם יש דברים חריגים שאין בהם מנהג וכמו כן אין לומר בהם שהשתתפו על דעת שהדבר יקבע על ידי הרוב, ויל”ע אם הולכים אחר הרוב.
ועיין בשו”ת מהרי”ט (ח”א סי’ צ”ה) דמבואר דבשותפות אין אומרים שהולכים אחר הרוב במקום שיש הפסד למיעוט, ע”ש שדן במקום שקיבלו השותפין עליהם לילך אחר הרוב אלא שהחלטת הרוב לא היתה במעמד ובאסיפת כולם, והביא הא דאיתא בגמ’ בסנהדרין גבי בית דין דבעינן רוב מתוך הכל ולכן כתב “וכי היכי דהתם לא אמרינן רובו ככולו אלא ברובן מכלל כולן הכי נמי הכא דאם לא היה תנאי זה ביניהם לא היו יכולים הרוב לכוף את המיעוט במילתא דאיכא רווחא להאי ופסידא להאי, ועתה שהסכימו ללכת אחר הרוב ויהא כאילו הסכימו כולם צריך שיהא מדעת כולם וכל אחד ואחד מרצה דבריו לפניהם ואז הולכים אחר הרוב וכל שלא עשו כן אין מעשיהם כלום”, ומבואר א”כ דבשותפין בלא שהתנו שילכו אחר הרוב אין הולכין אחר הרוב, יעו”ש[12].
ה. חשש מפני רעידת אדמה
כפי שכתבנו בפתיחה, רשויות המדינה מעונינות במימוש פרוייקטים של פינוי-בינוי הן מתוך רצון לעבות את יחידות הדיור העירוניות והן מהחשש מפני רעידת אדמה שעלולה לגרום לנפגעים ח”ו ולנזק רב[13]. כפי שהארכנו עד כה, הרצון להרבות ביחידות דיור על פני השטח הקיים אינו יכול להוות סיבה שמחמתה יהיה זכות לכפות על המתנגדים לביצוע הפרוייקט, אמנם עדיין יש מקום לדון בחשש מפני רעידת אדמה שחלילה תתרחש בארץ, וע”פ מחקרים מדעיים שערכו רשויות המדינה בנינים שנבנו לפני שנת 1980 נמצאים בחשש של קריסה וחלילה יהיו נפגעים ונזקים, א”כ זה לכשעצמו מהוה סיבה לכפות את הדיירים המתנגדים לבצע חיזוק לבנין וזאת על ידי פינוי-בינוי או תמ”א 38/1.
ועל פניו מצינו כעין זה בדברי הנתה”מ (סי’ קע”ח סק”ג) שכתב “דכל דבר המוכרח לשניהן ואי אפשר להאחד לתקן לעצמו עד שיתוקן ג”כ חלק האחר מחויב האחר ליתן חלקו”, וכ”כ בסי’ קס”ד (סק”א) ע”ש, וא”כ גם הכא היה מקום לומר שכיון שמחמת החשש מפני רעידת אדמה חלילה יש לתקן יכולים הרוצים בכך לכפות זאת על המתנגדים.
והנה יש להבהיר כי באם באמת יש חשש של נזק והפסד א”כ לא בעינן אף את הסכמת הרוב לכך אלא כל יחיד ויחיד יש לו הזכות לכפות את שאר הדיירים לבצע חיזוק לבנין, והוא כמבואר בהל’ שותפין בקרקע (סי’ קס”א ס”א) “בני העיר (החצר) כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול”, ע”ש. ובפשטות אפילו היחיד יכול לכפות את הרבים לכל הדברים שיש בהם צורך. ועוד מבואר בדברי הנתה”מ שהבאנו דכפיה זו אינה מהלכות שותפין אלא כל תיקון שאין אפשרות לעשות זאת אלא א”כ יתוקן גם לחבירו יכול האחד לכפות את חבירו להשתתף איתו, ע”ש.
ונראה דכיון שלא שמענו שיהא מי שיסבור שאף דייר יחיד יכול לכפות על פינוי-בינוי מחמת כך, ובודאי שמי שאינו שותף לא יוכל לכפות זאת, בהכרח דסיבה זו אינה נכונה. אמנם מחמת כך נראה שבבתים ישנים שתשתיות הבנין רעועות מאד ואין כדאיות כלכלית להשקיע בהם, ניתן יהיה לכפות את המתנגדים לבצע פינוי-בינוי בשביל לחדש את הבנין, וכאמור, בכה”ג יתכן שאף המיעוט יוכל לכפות זאת על הרוב[14].
אמנם נראה דמחמת החשש לרעידת אדמה אין מקום לכפות וזאת ממספר טעמים[15]:
- אין ללמוד מחשש של המדינה כציבור לסיכוי של רעידת אדמה שתגרום לנזקים ברחבי המדינה לכך שיש ליחיד לחשוש לכך, דאינו דומה ספק נזק של ציבור לספק נזק של יחיד, וכעין שמצינו לענין ספק פיקוח נפש הדוחה שבת שאין לדמות את אחוזי החשש מפני פיקו”נ של ציבור לאחוזי החשש של פיקו”נ של יחיד, ולכן גם אם מוטל על המדינה כציבור לחשוש מחמת מחקרים כאלו ואחרים שמא יארע רעידת אדמה לאבל אין זה יכול להשליך על כך שיהיה ליחיד הזכות לכפות אחרים מחמת חשש זה, ודו’ק[16].
- אם החשש הוא מפני רעידת אדמה יוכל הדייר המתנגד לביצוע תכנית של פינוי-בינוי להשיב כי הוא מוכן לתת את חלקו במימון הנדרש כדי לבצע חיזוקים הנדרשים לבנין כדי למנוע את החשש. העובדה שרשויות המדינה מעוניינות לקדם את המטרה שהבנינים אכן יחוזקו, ולכן נותנות דירבון בצורה של פינוי-בינוי, אינה סיבה שהכפייה מחמת החשש מפני רעידת אדמה תהיה בדוקא על ידי ניתנת אפשרויות המימון על ידי פינוי-בינוי.
- באופן כללי ניתן לומר כי סבירות הדעת המצויה אינה חוששת מרעידות אדמה והנזקים הצפויים מחמת כך, וזאת כמו שלא מצוי כ”כ בני אדם העושים “ביטוח מבנה” מבלי שידרשו לכך על ידי גורמים חיצוניים.
ו. שינוי בהגדרת השותפות
נראה דיש מקום להציע דיש מקומות שאפשר יהיה לשקול שגם ע”פ דין תורה יהיה אפשר לכפות בהם על פינוי-בינוי, וכפי שיבואר, והדברים צריכים שיקול דעת רב.
כאמור לעיל דיירים בבית משותף הינם שותפים בבית לשם מגורים ולכן אין הם מחוייבים לפנות את ביתם בו הם שותפים כדי לממש את הרווחים היכולים להתממש על ידי פינוי הבית, השותפים מחוייבים לנהוג כפי מנהג השותפות בדבר שהם שותפים בו, וכדאיתא בשו”ע (סי’ קע”ו ס”י) “המשתתף עם חבירו בסתם לא ישנה ממנהג המדינה באותה סחורה”, והוא מהרמב”ם (פ”א משותפין ה”ה), ובנין מגורים אינו עומד למשהו אחר מלבד המגורים שבו. אמנם מאותה סיבה שותפים במגרש פנוי המיועד לבניה יכולים לכפות זה את זה למצות את כל מה שאפשר לבנות על המגרש, וכלשון החזו”א (ב”ב ס”ס ו’) “וכל מאי דשפיר ליה ליהנות מהשותפות קנוי לו”, ע”ש.
והנה לכאו’ דבית שנפל ונוצר תחתיו מגרש פנוי המיועד לבניה, השותפות של בעלי הדירות שהיו בשעה שהבית היה קיים השתנתה, ואע”פ שעד כה הם היו שותפים בבית מגורים מעכשיו הם נעשו בעל כרחם שותפים במגרש, ושותפות במגרש המיועד לבניה מחייבת את השותפים למצות את כל הפוטנציאל של המגרש ולא נאמר שכיון שעד עתה היו שותפים בבית מגורים על כורחם יחזרו לבנותו כמות שהיה.
ונראה ללמוד כן מדברי הנתה”מ (סי’ קע”ח סק”ג) שהבאנו לעיל שסיים שם “ולזה נראה לפענ”ד דה”ה בבית המשותף שנפל ולא נשאר רק הקרקע, ואינו עומד לשנות הקרקע לדבר אחר רק לבנין, שיכול לכופו לבנות, דהוי כמציל מההיזק דאחד יכול לכוף לחבירו כמו שכתבתי לעיל, ואין לדמותו למי שרוצה להשביח נכסי שותפות שאין יכולים לכפות זה את זה, דזה אינו, דכיון שאינו עשוי לשנותו לדבר אחר מופסד ועומד הוא וכהצלה מנזק דמיא”, ע”ש. ומשמע דאם הוא עומד לשנות הקרקע לדבר אחר אינו יכול לכפותו לבנות אע”פ שעד עתה היה בית בנוי על הקרקע, ודו’ק היטב[17].
ומתוך כך נראה להציע לפני היושבים על מדין, דיש אופנים בהם ניתן יהיה לקבוע כי בית משותף אע”פ שהוא עומד על תילו אבל מכח נסיבות שונות אנו רואים את הבית כמי שבאמת כאילו כבר אינו ומה שיש לפנינו הוא בעצם מגרש המיועד לבניה, והשותפות בבנין הקיים אמנם עד כעת היא היתה שותפות בבית מגורים שהדיירים שבו השתתפו על דעת מגורים בלבד ולא על דעת להשביחו ולהרויח מחמתו, אבל המציאות גרמה, ברצונם או על כורחם, שהשותפות שלהם השתנתה והם מעתה שותפים במגרש המיועד להשביח אותו ולהפיק ממנו את מירב הרווחים הגלומים בו, ברור שדבר זה זקוק לשיקול דעת רב, ונראה דישנם מספר גורמים היכולים לגרום לבית הדין לקבוע כי בעיני האדם הסביר יש לראות את הבית במי שעצם הוייתו כבר אינו בית משותף אלא בית שעומד להתפנות ולבנותו מחדש עם מימוש כל הפוטנציאל הגלום בו, וכדלהלן.
נראה כי בבניינים שנבנו לפי עשרות רבות של שנים, על אף שהדיירים ערכו בהם במרוצת הזמן שיפוצים, הדירות כבר אינם ראויות למגורים סבירים לפי אורח החיים הנהוג כיום, ולאחר שרשויות המדינה מאפשרות ביצוע של פינוי-בינוי ניתן לראותם כבניינים שמעצם מהותם רואים אותם כמי שעיקר יעודם הוא הריסתם ובניית בתים חדשים ומרווחים המתאימים לאורח החיים הרווח כיום.
לגבי פינוי-בינוי ישנו “מסלול רשויות” בה הרשות המקומית מזהה מצד עצמה את המתחמים המתאימים לפי ראות עיניה לתכנית של פינוי-בינוי, ומכריזה על המתחם כמיועד לפינוי-בינוי, הרשות המקומית יוזמת את תכנון המתחם על כל הכרוך בכך ומשתפת מיוזמתה את הדיירים וכן חברות המתמחות בהתחדשות עירונית במימוש הפרוייקט. במתחם שהוכרז עליו כמיועד לפינוי-בינוי ערך הדירות עולה וכמו כן יש הטבות מס מיוחדות למתחמים אלו. נראה כי במתחמים אלו, שאף שהוכרזו כמתחמים המיועדים לפינוי-בינוי לשם מימושם נדרשת חתימת כלל הדיירים, מציאות השותפות בבנין המגורים השתנתה והם נעשון שותפים בנכס נדל”ן, ועליהם לנהוג כמנהג השותפים במגרש המיועד לבניה, ולא יוכלו המתנגדים למימוש הפרוייקט למנוע זאת[18].
כמו כן נראה דאפשר שמסיבות נוספות יוכל בית הדין לקבוע כי יש לראות את הבית המשותף כמי שמהותו השתנתה וקיומו נועד לביצוע פינוי-בינוי[19].
ז. טענת שינוי צביון הבנין
יש המתנגדים לפינוי-בינוי בטענה כי הוספת קומות לבנין והפיכתו לבנין רב קומות יגרמו לשינוי בצביון הדיירים, משום שהמגורים בקומות גבוהות מחייבים שימוש במעלית שבת, דבר שרוב בני התורה משתדלים להימנע ממנו, וממילא על כרחנו רוכשי דירות אלו יהיו מציבורים אחרים שאינם חוששים משימוש במעלית שבת. יש לשאול, האם יש בטענה זו כדי למנוע את מימוש הפרוייקט, גם כאשר הבנין עומד בתנאים שעל פיהם התבאר לעיל שניתן לכפות את המתנגדים.
נראה שיש לחלק שאלה זו לשני מישורים. המישור הראשון הוא שאלה פרטית, בבנין שבו יש דיון בין הדיירים האם לבצע פינוי-בינוי, והמישור השני הוא שאלה ציבורית, האם על רבני השכונות לעמוד בפרץ ולהתריע על הסכנה הקיימת בביצוע פינוי-בינוי ביחס לשינוי צביון השכונה.
לענין השאלה הפרטית, בבנין שבו יש דיון בין הדיירים האם לבצע פינוי-בינוי, נראה שאין בטענה זו משום סיבה למנוע את המהלך, וזאת משום שלפי המתבאר כשישנה האפשרות לכפייה לפינוי-בינוי משום שאנו רואים את הבית המשותף כאילו עומד לעינינו מגרש פנוי עליו יש לבנות בית חדש. בשותפות חדשה זו שנוצרה, זכות השותפים היא לממש את כלל הרווחים שיכולים להיווצר ממגרש זה. ולכן כשם שלא ניתן לאחד השותפים לטעון כי הוא אינו מעוניין לפגוע בביתו הפרטי כך אינו יכול לטעון שהוא מעוניין בדיירים שיהיו שייכים למגזר מסויים כפי שהיו קודם לכן, כיון שיש לפנינו נכס נדל”ן שיש לנצל אותו באופן המירבי, וזכותם של השותפים לתבוע את מימוש של השותפות באופן זה.
לענין השאלה הציבורית, יש שיטענו כי חששות רחוקים יותר או פחות של סכנה רוחנית אינם מעניקים סמכות לרבנים להתערב בשאלות שיש להן השלכות ממוניות בעלות משמעות רבה לתושבים. ויש שיטענו שבודאי על ההנהגה הרוחנית של הציבור לראות גם חששות רחוקים, ועליהם מוטל העול לדאוג לטווח ארוך, גם במחיר של הפסד רווח ממוני לדיירים. ההכרעה בשאלה זו מסורה לגדולי הדור.
בשכונות מסויימות קבעו הרבנים כי ניתן להתיר לבנות בניינים עד שמונה קומות, וזאת משום שעד גובה זה עדיין ניתן להניח שיהיו להם קונים גם בלי שיהיו חייבים להשתמש במעלית שבת, וממילא יפחת החשש משינוי בצביון הדיירים.
ח. העולה מהדברים
- באופן עקרוני אין לכפות דיירים ותיקים המתנגדים לפינוי-בינוי, גם אם רוב הדיירים מעונינים בכך, אלא א”כ מתקיימים התנאים המבוארים לעיל וכדלהלן.
- בעלי דירות שקנו דירות במתחמים שכבר הוכרזו על ידי הרשויות כמיועדים לפינוי-בינוי, או שנקנו על דעת שדבר זה יתבצע בעתיד, או דירות שנקנו למטרת השקעה, חשובה השותפות כשותפות עיסקית, ולכן יש מקום לומר שאפשר יהיה לכפות ע”פ דעת הרוב.
- בבנינים ישנים מאד שכבר לא ניתן בהוצאה סבירה לתחזק אותם, והדרך הסבירה היא לממש בבנין את האפשרות של פינוי-בינוי, יש אפשרות לומר שניתן יהיה לכפות זאת, ואף יהיה מקום לומר שאף המיעוט יוכלו לכפות זאת על הרוב.
- יש אולי מקום לומר כי במקומות שהוכרזו על ידי הרשויות כשטחים המיועדים לפינוי-בינוי, או שהם בנינים ישנים שהמגורים בהם כבר אינם מתאימים לאורח החיים המקובל, נאמר בהם כי מהות השותפות השתנתה ותהיה זכות לרוב הדיירים לכפות על המיעוט להסכים על כך, והדבר צריך שיקול דעת גדול של ביה”ד שידון בדבר.
- טענה בגין חשש בשינוי צביון דיירי הבנין אינה טענה שיש לקבלה לגבי בנין מסויים, אלא היא שאלה ציבורית והיא צריכה להיות מוכרעת על ידי הרבנים והפוסקים.
- לאור האמור נראה כי יש להורות שכאשר דיירים מתבקשים על ידי יזם לחתום על הסכמה לביצוע פינוי-בינוי, עליהם לוודא כי בהסכם יכתב כי כל התנגדות של חלק מהדיירים תידון בפני בית דין על פי דיני תורתנו הק’, ולא תהיה כל כפייה להסכמה אלא לאחר אישור מביה”ד על כך.
[1] בהסכם פינוי-בינוי הדיירים מוכרים את כל מה שרשום על שמם במגרש המשותף כולל דירותיהם ליזם כנגד ערבויות ובטוחות מתאימות ובתמורה לכך יקבלו ממנו לאחר הבניה דירות חדשות ועל פי ההסכם שנחתם ביניהם.
[2] וזאת בשתי דרכים א’ באמצעות הגשת תביעת נזיקים בבית המשפט בהם ישקול בית המשפט לחייב את הדייר המסרב לפצות את שאר הדיירים בתשלומים עבור הנזקים-מניעת רווחים שנגרמים להם עקב סירובו, ב’ באמצעות בקשה למינוי מיופה כח מטעם ביהמ”ש לחתום במקומו של המסרב.
[3] נידונים מעין אלו נוטים להשתנות במרוצת השנים, על רקע שינוי בנסיבות ובענינים נוספים שיש להם השלכות הלכתיות, ולכן מאמר זה יפה לשעת כתיבתו. נעיר כי מאמר זה עוסק בפינוי-בינוי ו/או תמ”א 38/2. אין הוא עוסק בענין תמ”א 38/1 שהיא הרחכת הבנין לצורך בניית ממ”דים והוספת דירות בקומות נוספות על שטח הגג ואין בזה לקיחת הדירות הפרטיות של הדיירים, ויש בו גם נידונים נוספים ולא נכנסנו אליו במסגרת מאמר זה.
[4] הא דכתבנו דבקנו ‘על דעת כן’ השתתפו על דעת לבצע את הפינוי-בינוי וממילא אינם יכולים לאחר מכן להתנגד לכך, לכאו’ יש לדון בזה, שהרי לא נעשה דבר בין הקונים והדיירים ומה יחייב אותם הא דקנו על דעת כן. אמנם נראה דאולי יש לדון דזה יהא בכלל הא דכתב המהרי”ק (שורש כ’) והביאו הב”י (סי’ קע”ו ס”ד) דהא דלרמב”ם שותפות צריכה קנין הוא רק בהתחלת השותפות אבל אם כבר נעשו שותפים בקנין התנאים הנוספים שמתנים זה עם זה אינם צריכים קנין, וכמו כן הכא כשהקונה נכנס לשותפות על דעת לבצע פינוי-בינוי הוא תנאי בשותפות ומהני אף בלא קנין, וצ”ע. אמנם הב”י כתב על דברי המהרי”ק דלא נראה לו שיסבור הרמב”ם כן, אמנם הב”ח (שם) הכריע כמהרי”ק, ובס’ משפט שלום (שם ס”א ד”ה ועיין) הביא דהמהרשד”ם ג”כ כתב דלא כמהרי”ק וכתב המש”ש דנראה דהוה ספיקא דדינא, ע”ש.
[5] לא נראה לי מה שיש שכתבו דעצם זה שיש אפשרות להרויח על ידי פינוי-בינוי אי מימוש אפשרות זו חשובה כנזק והפסד וממילא מכח דברי הנתי’ יהיה אפשר לכפות זאת, ועל כרחך זה אינו שהרי ע”פ דברי הנתי’ אין צורך לכפיה מהך דינא שיהיו שניהם שותפים, והרי לכו”ע לא עולה על הדעת שדייר בבית אחד יוכל לכפות דייר בבית שני לבצע פינוי-בינוי כדי שיוכלו להרויח בכך, ולי הוא ברור ופשוט.
[6] ראיתי שיש מי שהביא דברי הקוב”ש (ב”ב אות מא) ורצה ללמוד מדבריו שאם יש רווח כספי מהשבח ניתן לכפות זה את זה. ובאמת הדברים הם להיפך, עיין שם שכתב “בהא דכופין בני חצר זה את זה לבנות בית שער ודלת לחצר משום היזק של בני רה”ר אפשר לפרש הטעם משום דחצר שיש לה דלת שוה יותר מחצר שאין בה דלת ואם רצה למכור חלקו מוכרו ביותר נמצא שלא חסר מהוצאת הדלת וחבירו נהנה וכופין על מידת סדום”, ועע”ש. ור”ל שמתבאר מדבריו דכל היכא שיש רווח והנאה יכולים בני חצר לכפות זה על זה לממש את האפשרות לרווחים. אמנם נראה להיפך דמבואר בדבריו שאף משום הצלה מהיזק אין אחד יכול לכפות את חבירו אלא א”כ לא יהא לו הפסד מכך כיון שהחצר תהיה שווה יותר, אבל היכא שאינו הצלה מהיזק בודאי אין הו”א שיוכלו לכפות זא”ז. ונראה לבאר הטעם שהוצרך הרר”א לזה הוא משום שהיה מקום לומר שכיון שבני החצר קנו או בנו את החצר בלי בית שער ודלת א”כ מהכ”ת שיוכל לאחר זמן אחד מבני החצר לכפות את שאר בני החצר לבנות בית שער ודלת, ולזה ביאר שכיון שאין מכך הפסד ממון הוא בכלל מדת סדום, ודו’ק היטב.
[7] אבל אינו מוכרח וכמו שהאריכו הפוסקים שיש תוקף לקנין בקרקע גם בלא הרישום בטאבו.
[8] סברא זו אינה שייכת לענין דינא דמלכותא דינא דכבר הוכרע דאין אומרים בארץ ישראל דד”ד. וכמו כן יש הסוברים דד”ד הוא רק בענינים שהם לטובת המלכות, ויש מקום לעיין האם הא מילתא חשוב כדבר שלטובת המלכות כיון שמחמת הוספת יח”ד ישנם תוספת מיסים וחסכון לקופת המדינה בפיתוח מקומות נוספים, ועיין מאמרו של הגר”י סילמן שליט”א (קונ’ אוצר המשפט).
[9] וכן כתב שם הגר”י סילמן שליט”א. ונראה דיש מקום גדול לומר דכמו כן בשכונות מתחרדות שהדירות נקנים מאלו שאינם שומרי תו”מ א”כ הקונים מהם נכנסים לשותפות על דעת הראשונים ודעתם היתה לילך אחר החוק וזה יחייב גם את הקונים, ולסברא זו בודאי יש מקום לומר במקומות שעדין ישנם חלק מהדיירים שלע”ע אינם שומרים תו”מ, וצ”ע למעשה.
[10] יש שכתבו דמנהג מחייב מצד עצמו, ולא כמ”ש דמחייב רק מחמת שלא התנה עליו, ומ”ש המחבר בשכירות פועלים ‘כיון שלא התנה’ קאי רק אהיכא שהוסיף בשכרן, ולפ”ז ר”ל דאף מנהג שהתחדש לאחר זמן יוכל לחייב. אמנם אף לדברינו נראה שבדברים שהולכים בהם אחר המנהג אם השתנה המנהג יש לילך אחר המנהג החדש, כגון אם יש מנהג להאכיל הפועלים יש לו להאכילם כפי המנהג באותה שעה וכדומה, אבל בדבר שכלל לא היה בו מנהג לא נלך אחר מנהג שהתחדש, ודו’ק היטב.
[11] ועוד שם (ס”י) כתב הרא”ש “כל המנהגים שאמרו חכמים שיש לילך אחר המנהג וכו’, ובענין ממון יש כח ביד בית דין לתקן תקנות בענין ממון לפי הזמן והצורך, אפילו להעביר מדין תורה וליטול מזה וליתן לזה, כדתניא בפ”ק דבתרא (ח’ ע”ב) ורשאין בני העיר להתנות על השערים והמדות ועל שכר הפועלים ולהסיע על קיצתן וכו’, ואמרינן ביבמות פרק האשה רבה (פ”ט ע”ב) אמר ר’ יצחק מנין שהפקר בית דין הפקר וכו’, וכל זה בתקנה שבית דין מתקנים ומפקירים ממון זה ונותנין אותו לזה אבל על פי המנהג לא ידעתי איך יתנו ממונו של זה לזה וכו’”, יעו”ש. ועל פניו מבואר בדברי הרא”ש כמ”ש החזו”א דמנהג שהתנו עליו בני העיר מחייב מכח דין הפקר בי”ד הפקר והוא לכאו’ דין תורה ולא רק תק”ח.
[12] והנה במקום שיש לפני השותפין נידון היאך לנהוג ובהכרח יש לנהוג כאחד מהדרכים שלפניהם בודאי ילכו אחר הרוב, שהרי אין אפשרות שלא לקבל הכרעה בענין ועל כרחך הדרך היא להכריע על פי הרוב, אבל במקום שאפשר להשאיר את המצב כמות שהוא בזה יש ללמוד מדברי המהרי”ט שאין כח לרוב לכפות על המיעוט לשנות מהמנהג שהיה ביניהם עד כה.
[13] סיבה זו מופיעה בחוק לענין חיזוק הבנין היינו תמ”א 38/1 ולא לגבי פינוי-בינוי, והם בבתים שנבנו לפני שנת 1980, אמנם כתבנו זאת לגבי בנינים ששייך בהם חשש זה.
[14] או תמ”א 38/1.
[15] עוד עיין במאמרו של הגר”י סילמן שליט”א שם שגם דחה דברים אלו ומטעמים נוספים, ע”ש.
[16] הדברים נכתבו ע”פ שיעורי מו”ח הגרמ”מ פרבשטיין שליט”א בעניין חשש פיקוח נפש הדוחה חילול שבת, דיש חילוק בין חשש פיקוח נפש של יחיד מחשש פיקוח נפש של רבים.
[17] אמנם לא מבואר להדיא בנתי’ שיוכל האחר לכפות את חבירו להשתמש בקרקע לדבר האחר, אבל לכאו’ על כרחך שכן הוא שאם לא כן תשאר הקרקע קרחת מכאן ומכאן, ואפשר שאינו יכול לכופו להוציא הוצאות יותר מאשר מה שהיה מוציא לשימוש הקודם, ודו’ק היטב.
[18] אמנם ברור שהכפיה להסכים למימוש וביצוע הפינוי-בינוי הוא רק אם התקיימו התנאים החוקיים לכך, שרק אז ניתן יהיה להגדיר את בנין המגורים כמנגרש המיועד לבניה מחדש.
[19] כמו בבניינים בהם שטח המגרש עליו בנוי הבית גדול מאד ביחס לשטח הבית הבנוי עליו.