אנחנו שכנים בבנין משותף. השכן הגר תחתי בנה לפני כמה שנים תוספת חדר, ואני השתמשתי בהסכמתו ע”ג תוספת זו מדי שנה בחג הסוכות, ללא תמורה.
כעת אני מעוניין להשמיש את הגג בתור מרפסת. השכן שבנה את הדירה כבר מכר את דירתו.
האם, למי, וכמה עלי לשלם ?
תשובה:
ישנם פרטי דין רבים בתשובה לשאלה זו, ננסה לפרטם בקצרה.
כשדייר בדירה תחתונה בונה מבנה לצורכו, הוא בונה ממילא גם תשתית עבור השכן שמעליו.
אע”פ שבבניה יש תועלת והנאה לשניהם, אינם יכולים לכוף זה את זה לבנות יחדיו, היות ותוספת בניה היא ‘להרווחה’ ואינה נחשבת דבר מוכרח, ולכן הוצאה זו תלויה בבחירה של כל דייר בפני עצמו. זאת בשונה מדבר שיש לשכנים צורך והכרח בו, אותו יכולים הם לכוף זה את זה לעשותו במשותף[1].
[בנתיבות המשפט חידש עוד, שדין זה ש’דבר הנצרך’ יכולים לכוף האחד את השני לעשותו יחד, אינו דווקא בין שותפים ושכנים הנידונים כשותפים, אלא קיים בכל שני אנשים הצריכים לאותה הוצאה, ואכ”מ.]
אולם לאחר מעשה, היות והבניה של האחד משביחה בפועל לחבירו, יכול לדרוש ממנו תשלום על כך מדין ‘יורד לשדה חבירו’[2].
הזכות לקבלת התשלום, היא כאשר חברו מעוניין בכך. היינו באחד מב’ מקרים, או כאשר השכן מעוניין להשתמש בבנייה זו, או כאשר נהנה באופן אחר מתוספת זו, כגון כשמוכר את דירתו ונהנה בכך שמקבל מחיר גבוה יותר בגין תוספת זו הצמודה לדירתו.
בחישוב חלקו של העליון בהוצאות הבניה, יש לקחת בחשבון מה היה על העליון להוציא אילו היה בונה לעצמו תוספת זו, כגון כשבונה מרפסת בלבד יכול היה לבנותה בהוצאות פחותות מההוצאות הנצרכות לשם בניית חדר, לו הוצרך התחתון, ובמקרה שכזה צריך לשלם רק את חלקו במה שהיה נצרך לעצמו.
באופן שהיה נצרך העליון לכל ההוצאות, משלם את חלקו לפי ‘ההוצאה’ שהוציא התחתון ולא לפי ‘הנאתו’. כלומר אע”פ שבפועל העליון נהנה מהבניה רק מתוספת מרפסת, ואילו התחתון נהנה מתוספת חדר, והרווח של התחתון גדול מהרבה מהרווח של העליון, מ”מ משתתפים בשווה ב’הוצאה’ הנצרכת לשניהם[3].
מעיקר הדין, בשימוש לסוכה שהוא שימוש שאינו קבוע, יכול לדרוש הבונה מהעליון ‘דמי הנאתו’, אבל לא יוכל לחייבו בתשלום מלא של חלקו בהוצאות[4].
במקרה שיש שינוי בעלויות הבנייה בין שעת הבנייה לשעת התשלום בפועל, דינו תלוי מתי הוא משלם.
אם משלם בסמיכות לבנייה, אזי ההקנאה של תוספת הבניה היא למפרע ולכן עליו לשלם לפי חישוב ההוצאות שהיו. אבל כשמשלם לאחר שיהוי זמן, ובפרט אם בשעת הבנייה גילה דעתו שאינו מעוניין בה, התוספת אינה נקנית לו למפרע ולכן משלם לפי השווי בשעת הנאתו[5].
במקרה שהבונה מכר את דירתו והשאלה למי התשלום מגיע, נכונה ג”כ החלוקה שהוזכרה לעיל. במקרה שהתשלום הוא מיידי א”כ הוברר שקניית התוספת היתה כבר מהבונה וממילא התמורה שייכת לו והרי היא כחוב כלפיו והקונה שקנה ממנו את ביתו לא קנה שום זכות בחוב זה. אולם במקרה שהתשלום לאחר זמן א”כ קניית התוספת נעשית רק כעת מידיו של הקונה, היות שקנה את הדירה ועימה גם את התוספת והוא המוכרה כעת לשכנו העליון וממילא התמורה מגיעה לו[6].
לגבי שכר פעולתו של הבונה עצמו (לבד מהוצאות שהוציא), אם כשעשה כן חשב רק על התועלת עבור עצמו וחבירו נהנה ממנה ממילא, אינו זכאי לקבל שכר. אך אם כאשר התחיל את עבודתו כבר חשב על כך שעושה כן לצורך שניהם, זכאי לקבל שכרו כפי המקובל בעבודה מעין זו, משום שעשוי לכך[7].
אם בזמן אמת עשה כן שלא ע”מ לקבל שכר, אינו יכול לחזור בו ולדרוש שכר[8].
תשלום זה מגיע בכל מקרה לבונה (ולא לקונה הדירה), משום שהוא שכר עבודתו ואינו נמכר עם הדירה.
למעשה יש להתייעץ על כל מקרה לגופו עם דיין מומחה או בית דין.
מסקנא למעשה:
חובה לשלם לדייר שבנה בזמן שנהנים מבניה זו.
בשימוש קבוע התשלום לפי חישוב חלקו הנצרך בהוצאות ולא משנה שיעור ההנאה. בשימוש ארעי, התשלום רק כפי ההנאה.
במקרה שהעליון נהנה ומתחייב בתשלום מיד לאחר הבניה משלם לפי חישוב הוצאות הבניה, אבל כאשר הוא נהנה ומתחייב בתשלום רק לאחר שיהוי זמן, משלם לפי השווי בשעת התשלום.
החלוקה שלעיל, גם קובעת למי התשלום מגיע, כאשר במקרה שהתשלום מיידי משלמים לבונה, וכאשר התשלום לאחר שיהוי זמן משלמים לבעל הדירה כעת.
שכר פעולתו, שייך בכל מקרה לבונה, והוא זכאי לו רק אם עשה מראש את פעולתו על דעת שניהם ועל דעת לקבל שכר.
[1] נתיבות המשפט סימן קע”ח סק”ג ובעוד מקומות.
[2] כמבואר בסימן שע”ה.
[3] סימן קנ”ז סעיף י’, וכחילוק הנתיבות שם סק”ז.
[4] כנ”ל, משום שבשימוש לסוכה אינו זוכה בע”כ בשטח אלא שנהנה ממנו באופן זמני, בשונה משימוש קבוע.
[5] מוכרח בראשונים שם בסוגיא, וכך מבואר בקצוה”ח ובחזו”א. ומוכרח כך להלכה בדברי הרמ”א בסימן שע”ה סעיף ז’. והחילוק מסברא כמו שביארתי ב’מאמר’ בארוכה.
[6] מסתבר ע”פ הנ”ל.
[7] כך מבואר בסימן רס”ד סעיף ד’ ברמ”א.
[8] כך מבואר ברמ”א בסימן .. שהיות ועשה בחינם לא חל חיוב, ולא גרע ממחילה.