עיכובים בתשלום ובמסירת הדירה, והטעיה במקח

בס”ד

דין תורה בעניין הפרת הסכם מכר והטעיות במכר

תביעות הדדיות הנוגעות לאי עמידה בתנאי הסכם המכר, ולהטעיות במכר. התביעות מתפצלות למספר עניינים, למען הסדר הטוב נחלק את סוגי התביעות לשלושה חלקים:

1. תביעות הדדיות בגין הפסדים שנגרמו עקב אי עמידה בדרישות החוזה.
2. תביעה של הקונה- תובע ב’ על הטעיה במכר ובמחיר בעקבות אי העמדת ‘חללים’ שנכללו במכירה.
3. תביעה נוספת על ליקויים בדירה והנלווה לדירה.

נדגיש: בחלק העובדתי נכתבו לפעמים עובדות על פי אמירות המתדיינים, ללא שבדקנו את דיוקן, כאשר הבנו שהדבר לא משנה את הכרעת הדין.

1. תביעות בגין אי עמידה בדרישות החוזה

העובדות:

פרויקט שנבנה על ידי קבוצת רכישה, כאשר המוכר היה אחד מבעלי הזכות שתמומש לבסוף לאחת הדירות. זכות זו תורגמה לדירה 16.

בשלב מתקדם של בניית הדירה, אך לפני גמר הפרויקט, המוכר והקונה נשאו ונתנו על העברת הזכויות בדירה לקונה בתמורה לסך 6200000 ₪, כאשר 4,000,000 ₪ ישולמו במסגרת החוזה ו-2,200,000 ₪ ישולמו מחוצה לו. הסכם הכולל את הסכום המלא מופיע בזכרון דברים שנחתם ב-19.7.2022 והוא מוסכם על שני הצדדים.

מספר ימים אח”כ 22.7.2022 נחתם החוזה בין שתי הצדדים.

בחוזה הוזכרו שני חובות שישנם על הנכס. ליווי בנקאי בשווי 825,000 ₪ (סעיף 2.2) וחוב של 150,000 ₪ (סעיף 2.4) לקבוצת הרכישה.

הקווים הכלליים של תשלומי החוזה מופיעים בהסכם המכר בסעיף 6:

1.תשלום בשעת חתימת החוזה 10,000 ₪

2.תשלום 2,000,000 אשר ינתן תוך 45 יום לאחר חתימת החוזה [לאחריו יתבצע רישום ברשם המשכונות]

3.תשלום של כ-850,000 לניקוי המשכנתא אשר ינתן עם העברת פרוטוקול מסירת הדירה ומסמכים נוספים המופיעים בחוזה בסעיף 6.3 .

4.תשלום אחרון בסך 1,140,000 ₪, לאחר הצגת מסמכים המורים על אישורי זכויות הנקיים ממשכנתא .

שני התשלומים הראשונים שולמו כנדרש בחוזה [היה איחור קל שהמוכר לא הקפיד עליו].

תעודת הגמר של הבניה היתה כחצי שנה אחר חתימת החוזה, ב-1.2.2023.

בשעת חתימת החוזה דובר בין הצדדים שתשלומי הדירה יבוצעו ללא לקיחת משכנתא, אך הדבר לא הותנה במפורש. (ככל הנראה זו הסיבה שאין התייחסות בחוזה לאפשרות של לקיחת משכנתא ולהתחייבות המוכר להמציא מסמכי משכנתא וכדו’, כפי שיש בד”כ בחוזי מכר)

לבסוף, הקונה, מחמת סיבות כלשהן, החליט לשלם את יתרת התשלום על ידי לקיחת משכנתא. לצורך קבלת אותה משכנתא הוא היה זקוק למסמכים של אישור זכויות, פרוטוקול מסירה וכו’, הנזכרים בסעיף 6.3, שהיה על המוכר להמציאם קודם התשלום, ללא מסמכים אלו לא היתה לקונה אפשרות לקחת משכנתא.

בדיעבד התברר, מספר חודשים לאחר תעודת הגמר, שמלבד המשכנתא והחוב לחברה שהוזכרו בחוזה, ישנו חוב נוסף של המוכר כ-830,000 בגין הלוואה שנטל מהחברה היזמית של הפרויקט , כאשר בתנאי ההלוואה נרשם שבכח המלווה לעכב את מסירת הדירה, עד לפריעת החוב, והמסמכים הנזכרים ב6.3 התעכבו מחמת החוב

חוב זה, לטענת המוכר, נשכח מליבו ולכן לא הזכירו בעת חתימת החוזה. הקונה התוודע לחוב זה בערך ב1.6.2023.

המסמכים המדוברים כאמור לא הומצאו לקונה. וממילא הקונה נמנע מהתשלום המותנה בהם, שכן בחוזה מבואר שחובת התשלום תלויה בקבלת אותם המסמכים. יודגש שללא אותם מסמכים גם לא היה ניתן לקבל משכנתא.

בסוף 2023 פרע הקונה את החוב המדובר, ע”י הלוואה חיצונית ,ומשכך הומצאו לו המסמכים בשלבים וכחודשיים לאחר מכן, קיבל הקונה את המשכנתא, והשלים את מלא התמורה .

הטענות:

טענות המוכר- צד א’: כיוון שמראש דובר בין הצדדים על תשלום ללא משכנתא, זאת ועוד, אף ללא הדיבורים המפורשים ביניהם, לא היתה היתכנות באותה שעה לקבלת משכנתא על הנכס, בשל מצבה הרישומי כחלק מ’קבוצת רכישה’, ולכן לטענתו הוסכם שהקונה ישלם ללא משכנתא, ובמידה והוא אכן היה פועל כפי שדובר, חלק מתשלום זה היה עומד לפרעון החוב לחברה, והיה מאפשר את המצאת המסמכים, לכן, הקונה היה מחוייב לשלם ליזם דאין לקונה שום הפסד מכך שהתשלום יינתן ליזם במקום למוכר ובמקביל הוא יקבל את המסמכים וממילא התרשלות הקונה היא הסיבה לאי קידום העסקה.

לטענתו, הסיבה שנמנע מתשלום חובו לחברה, נבעה מכך שהיתה ידועה לו האמת שאין לקונה אפשרות לשלם באותה שעה ולכן נמנע המוכר מלשלם את חובו דבר שהיה מזכה אותו בקבלת הדירה בפועל, והיה מיסב לו עלויות מיותרות .

בשל האמור, תובע המוכר שהחל מ45 יום אחר תעודת הגמר (הרחבת זמן התשלום בחוזה), שלטענתו בזמן זה היה על הקונה לשלם, את כל ההפסדים שנגרמו לו [בעיקר תשלומי ריביות] . (תקופת הזמן היתה כ-9.5 חודשים, מתחילה ב15.3 עד 29.12.23)

תשובת הקונה- צד ב’: על פי הנוסח הכתוב בחוזה בסעיף 6.3, דרישת התשלום היתה מותנית בהמצאת מסמכים של פרוטוקול מסירה וכו’, מסמכים אלו עוכבו בשל חובו של המוכר כלפי החברה, חוב שנודע לקונה זמן רב אחרי חתימת החוזה ושלא כדין לא הוזכר בחוזה, והיות שמסמכים אלו לא הומצאו, אין עליו מחויבות לשלם תשלום זה.

תביעת הקונה כיוון שאי המצאת המסמכים היא זו שגרמה לכך שהעסקה לא התקדמה בפועל והסיבה לאי המצאת מסמכים אלו היתה נעוצה בהתרשלות המוכר מלפרוע את חובו המדובר, א”כ המוכר הוא אשר גרם לעיכוב העסקה.

בשל האמור, תובע הקונה את כל ההפסדים אשר נגרמו לו מחמת עיכוב זה: שכירויות, תיווכים והעברות דירה.

בנוסף תובע הקונה, את דמי עלויות ההלוואה הנוספת שלקח לפרעון החוב המדובר בשביל שהחברה תסכים למסור את המסמכים המבוקשים, ויתאפשר לו קבלת המשכנתא.

הדיון ההלכתי :

נקדים שהודגש על ידי שני הצדדים שהם אינם מעוניינים בביטול החוזה.

אצטט מהסכם המכר סעיף 6.3 המהווה ציר מרכזי בנדון זה:

מידת סדום

טענתו של המוכר שהקונה היה מחויב לשלם את התשלום בתור פריעת חוב ליזם בשביל לאפשר את קידום העסקה, אף שעל פי ההסכם הוא אינו מחויב בכך, מחמת שעדיין לא נמסרו ליד הקונה המסמכים הנ”ל (6.3), מכל מקום כוון שמיד עם נתינת התשלום היזם הסכים למסור לידו את המסמכים, אין לקונה להקפיד על תנאי זה ולדרוש את המסמכים קודם התשלום ודרישה זו היא בגדר מידת סדום.

הנושאים לדיון :

• במקום הפסד אין ‘כופים על מידת סדום’ אפילו בהפסד כל דהו.
• האם כשעבר על ‘מידת סדום’ יש לו לישא בהפסדים שנבעו מכך.

דין כופים על מידת סדום:

בגמ’ בב”ב יב נט קסח ועוד מובא שישנה יכולת ביד ב”ד לכוף את האדם שלא לנהוג במידת סדום ישנם פרטים רבים בדין זה ואכמ”ל ונתמקד בנוגע לעניננו.

אין מידת סדום בהפסד אפילו כל דהו

בגמ’ בב”ב נט. לגבי חלון [סוגיה זו בצרוף מחלוקת הראשונים באיזה חלון מיירי מהווה ציר מרכזי לנדונים יסודיים בחזקה ומחאה בהרחקות כמבואר בריב”ש ואכמ”ל] “אמר רבי זירא למטה מד’ אמות יש לו חזקה ויכול למחות למעלה מארבע אמות אין לו חזקה ואינו יכול למחות ורבי אילעא אמר אפילו למעלה מארבע אמות אין לו חזקה ויכול למחות לימא בכופין על מדת סדום קא מיפלגי דמר סבר כופין ומר סבר אין כופין לא דכולי עלמא כופין ושאני הכא דאמר ליה זימנין דמותבת שרשיפא תותך וקיימת וקא חזית”

כוונת הגמ’ בקושיה כוון שחלון זה אינו מהווה נזק מפאת גובהו ואין יכולת להחזיק בחלון זה וביום שירצה בעל החצר שאליו פתחו את החלון יוכל לדרוש לסותמו, לכן זו מידת סדום למנוע פתיחת חלון זו ודחתה הגמ’ שיש צד היזק.

ויש להקשות אם חלון זה אינו מהווה שום נזק למה צריכים אנו לטעם של מידת סדום לכוף את ה’ניזוק’ לאפשר את פתיחת החלון, מכח איזו סיבה הוא יוכל למונעו. ועוד קשה בתרוץ הגמ’ איך צד היזק כזה רחוק יכול למנוע את פתיחת החלון. וביותר הקשה הרמב”ן שבכותל חצר שבין שותפים אין חיוב מצד היזק ראיה לבנות מחיצה יתר על ד”א ולאן נעלם חשש זה שאמרה הגמ’ כאן ‘דילמא מייתית שרשיפא’. ותירץ שם לחלק בין חצר לבית.

ובקצות החושן בסימן קנד’ כתב ליישב באופן אחר, שפתיחת החלון חשובה כלקיחת אויר מצד החלון ולכן ביד ה’ניזוק’ למונעו שכן הוא לוקח את אוירו, אלא שזו מידת סדום למונעו ולכן סגי בטענה כל דהו אף טענה כזו שאינה מהווה תביעה מצד עצמה בשביל למונעו.

מבואר מדברי הקצות הללו, שטעם כל דהוא מספיק לדחות טעם זה של כופים על מידת סדום.

מידת סדום מחייבת מעבר להסכם אא”כ יש לו רווח מהקפדה על ההסכם.

בגמ’ מבואר לגבי ספינה זו ויין סתם שבטביעת הספינה עם היין יכול בעל היין לדרוש את כספו חזרה כוון שבידו לקיים את ההסכם ביניהם בשונה מבעל הספינה וה”ה לאידך גיסא בספינה סתם ויין זה יכול לדרוש בעל הספינה את כל התשלום שכן ביד בעל הספינה לקיים את תנאו בשונה מבעל היין.

ודייק מכאן הרמ”ה הובאו דבריו בטור שגם ללא טביעה אם התנו על ספינה זו או משא זה אין יכולת ביד אחד הצדדים לשנות לספינה אחרת או משא אחר. הטור הביא שיש חולקים שישנה יכולת לשנות וכך הובא בראשונים רבים שבעלמא ניתן לשנות ושאני הכא ש’מצאה מקום קפידא לנוח’.

וביאר הסמ”ע בטעמא דמלתא, שסתם שינוי ללא רווח הוא מידת סדום, אך במקום טביעה שהקפדה על התנאי תגרום לבעל הספינה להרוויח ללא נשיאת המשא או שתגרום לבעל המשא לקבל את כספו חזרה בידו להקפיד על התנאי.

באופן שהמידת סדום מחייבת האם עליו לישא בהפסדים

עוד יש לדון מכוון נוסף באופן שאכן יש מידת סדום וביד המוכר לכוף את הקונה על תשלום גם קודם המצאת המסמכים המדוברים, האם כשלא נהג הקונה כן, הוא מחוייב לישא בנזקים שנגרמו בשל כך או בחיובים שנובעים מאי עמידה בתנאי ההסכם.

מצאנו שבכח מידת סדום לפטור מתשלומין בתוס’ בב”ק כ ד”ה ‘הא’ דן שטעם הפטור של זה נהנה ולא חסר (הצד שננקט להלכה), הוא מידת סדום. אף שיכל למונעו מתחילה, כוון שזו מידת סדום למנוע אינו חייב בתשלום. אבל אין ללמוד משם שאם יגרם לשני הפסד מחמת ניהוג במידת סדום יזדקק לשלם מחמת כן.

בכל מקרה, נראה שהפסדים שנגרמו בצורה עקיפה, אין מקום לחייב עליהם, וכמו שיפורט בהמשך. וגם במקרה שיש התניה של קנסות (באופן המועיל ע”פ דין) במקרה של ‘הפרות’ בהסכם, מסתבר שהמידת סדום גם אם היא מחייבת, זה חיוב חיצוני להסכם ואינו חלק מהמחויבות של ההסכם, לדוגמא בחוזה שיש תנאי באופן מוגדר אף אם מחויב לצאת מהגדר מחמת מידת סדום זו לא מחויבות מצד גוף החוזה אלא מחויבות חיצונית שעליו לנהוג במידה כזו שאיננה מידת סדום וממילא אם יש קנסות וכדו’ שהחוזה מחייב אין לו לישא בהם. ועדיין יש מקום לדון בזה.

העולה לעניננו

במקרה שבו לא היה ניתן להשיג משכנתא, והצורה היחידה לתשלום היתה במזומן, טענת המוכר צודקת. שכן מה איכפת לקונה לאן ילך הכסף והתעקשות סתמית להקדים את המסמכים לתשלום, בזמן שאין שום סיכון לאי קבלת המסמכים היא בגדר ‘מידת סדום’, והיה ניתן לכופו לשלם בשעתו, וממילא יש מקום לדון שהתרשלות הקונה היתה הסיבה לעיכוב התשלום.

בנדון דידן בסופו של דבר, ניתן היה לשלם על ידי משכנתא בחלוף הזמן וא”כ יש רווח לקונה בהקפדתו על התנאי שכן על ידי מסמכים אלו מתאפשרת לו קבלת משכנתא, ולכן בידו לדרוש את קבלת המסמכים כפי התנאי המופיע בחוזה ולא חלה עליו שום מחויבות לשלם כל עוד המסמכים לא הומצאו.

לא זו בלבד אלא אף אם לא היה הפסד לקונה אלא יכל להרוויח רווח חיצוני על ידי הקפדתו על התנאי כגון שיש קנס (קביל הלכתית) על המוכר על אי מסירת המסמכים, יכל הקונה להתעקש על התנאי, בשביל להרוויח את הקנס. (במקרה כזה יש עוד מקום לעיון.)

מלבד זאת אף במקום שהמידת סדום מחייבת יש מקום להסתפק אם מחמת אי עמידה במחויבות זו יש לו לישא בהפסדים שנגרמו מחמת כן וכמו שנכתב לעיל.

תשובה לתביעת הקונה :

הנושאים לדיון :

• אי עמידה בתנאי המכר מצד א’, והפרה כנגדה מצד שני.
• מתי נאמר דין ‘גרמא’ שחייב בדיני שמים.
• מניעת רווח, בדבר שאינו עומד לרווח.
• דין ‘מבטל שדה חבירו’.

אכן עיקר טענת הקונה, שאי הבאת המסמכים גרמה לו לעיכוב התשלום ודבר זה הוא שגרם לו נזקים, נכונה [בחלקה]. אך עדיין מחמת מספר סיבות נראה שאין לחייב את המוכר מחמת תביעה זו :

1. ההתרשמות מתוך הדיון היתה שאף הקונה היה מעוניין לכל הפחות בשעתו במצב המדובר של דחיית קידום העסקה בזמן מה והסיבה לכך נעוצה בצורך של הקונה במשכנתא ואי הוודאות שהייתה בעניין זה באותה העת.

התרשמות זו אף הוכחה בהתכתבות של מיילים בין העורכי דינים נכון לחודש מאי 2023 ישנו ביטוי של רצונו של הקונה לדחיית התשלום.

בנוסף היות וכרגע עדיין לא ניתן לקבל משכנתא מהבנק על הדירה מרשי פנה למוכרת בבקשה להגיע להסכמה בין הצדדים כיצד יהיה ניתן להמשיך בהעברת הזכויות עד לסידור הרישום נאמר לנו שמדובר בכמה שבועות ככל הנראה ופתיחת האפשרות לקבלת משכנתה. מרשי טוען שהמוכרים מעוניינים להגיעה להסכמה על עיכוב בתשלומים עד להסדרת הנושא. בהתאם לאמור אשמח אם העו”ד יבדוק עם המוכרים האם אכן זוהי עמדתם וייצור עימי קשר בנושא“

לאור האמור נעקרה טענת הקונה לנזקים בשל האיחור הנ”ל כיוון שהוא עצמו היה מעוניין באיחור זה.

• גם אילולי האמור בסעיף הקודם, ההפסדים שהיו לקונה, כגון הוצאות על שכירויות העברות דירה וכו’ הם נזקים עקיפים שנראה שאפילו ‘גרמא’ אינם, שכן גם גרמא עניינה פעולה שהמזיק עשה פעולה שהזיקה לשני, רק אותו נזק לא אירע באופן ישיר אלא באופן עקיף. אולם בנדון דידן, פעולת המוכר היתה עיכוב מסירת הבית ופעולה זו כשלעצמה אינה פעולת היזק אלא שמחמתה אין לו בית ולכן יש לו הוצאות שלב זה אינו נכלל בפעולת המוכר ודומה שאף גרמא אינו.

• מצד אי העמדת הבית, הפסד שווי כספי של שכירות , נראה שאין לחייב על זה בדבר שאינו עומד לרווח, וגם אין לומר כן בדבר שעדיין לא שייך לקונה בנוסף לאמור, מצד הדין לא ניתן לחייב על נזקים אלו, אלא אם כן יש ישנה התחייבות מפורשת שקבילה על פי ההלכה. פעמים רבות, אכן מופיעה התחייבות כזו של פיצוי על נזקים עקיפים בחוזה, ברם, בחוזה המדובר לא מופיע דבר על נזקים עקיפים.

• בנוגע לתביעת הוצאות ההלוואה לפרעון החוב. תחילה יש לשים לב שמדובר על זמן די קצר, שכן בכל מקרה סכום זה היה צריך להיות משולם עם התשלום האחרון, והלוואה זו היתה נלקחת עם שאר המשכנתא להשלמת מלא התשלום, וכל הטענה היא בנוגע להקדמת התשלום בלי קבלת הדירה כנגד, הוצאה מיותרת שלא היה נצרך אליה, בנוסף אם היה לו עלות נוספת של פתיחת תיק הלוואה נוסף וכדו’ גם היה מקום לדון בהפסדים אלו. בפרט, בשל כך שהחוב שהתגלה הוסתר שלא כדין היות והמוכר לא הצהיר על חוב זה בהסכם המכר כפי שהיה מחוייב [הגם שלטענתו היה זה בשוגג].

אלא שבפועל גם על זה אין מקום לחייב את המוכר, שכן לפי הנראה קבלת משכנתא בין כך היתה מתעכבת ולא היתה תלויה במסמכים לבד וביותר שאף הקונה היה שותף לדחייה כנ”ל

[הרחבה בעניין חיוב הוצאות לנזקים שיכולים להגרם לקונה מחמת עיכוב המקח יש שתי פנים: האחת הוצאות שנגרמו מחמת העיכוב, והשנייה עצם עיכוב מונע רווח, שכן פעמים שאם המקח היה אצל הקונה היו לו רווחים וכעת רווח זה נמנע ממנו.

בנוגע לחיוב על ההוצאות נראה שאינו מחויב ואפילו גרמא אינו, דאינו נכלל בפעולת המוכר אף לא באופן עקיף כנ”ל.

בנוגע לחיוב מצד מניעת רווח מצאנו בירושלמי (ב”מ דף כ, ב ודף לב, ב) שהמבטל כיסו של חבירו פטור. מאידך המבטל שדהו של חבירו חייב לשפותו

המושג מבטל כיסו של חבירו מצטייר באופן סתמי כמניעת רווח כגון שמנע מאדם לעשות רווחים מכיסו, אך באמת במקור הדברים נראה שמיירי בעניין אחר לגמרי בחיובי שמעל בתפקידו ומנע רווח לבעל הבית ששכרו, וחייב על הההפסד שנבע ממניעת עבודתו, לפי”ז אין כלל קשר לנידון דידן אומנם יש שקישרו זאת למניעת רווח מאדם.

הר”ן התקשה שמקורו של הירושלמי הנ”ל הוא מהמשנה בהמקבל “המקבל שדה מחבירו והובירה שמין אותה כמה ראויה לעשות ונותן לו שכך כותב לו אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא”, ושם משמע להיפך שרק מחמת הכתיבה חייב. וביאר הר”ן שתנאי זה, אף שלא נכתב, כמי שנכתב דמי ולכן חייב בשדה. עכ”פ לפי דבריו חיוב זה ודאי אינו מדינא אלא מכח התחייבות בתנאי ההסכם עם הפועל, חיוב הקיים בסתמא בשדה ולא בכיס.

וכן מצינו בסמ”ג שלמד כדברי הר”ן, וחילק בין בין שדה לכיס וז”ל “בירושלמי גרסינן תניא הנותן מעות לחברו ליקח בהן פירות למחצית שכר ולא לקח אין לו עליו אלא תרעומת אמר רבי יצחק הדא אמרה המבטל כיס חברו אין לו עליו אלא תרעומת וכן ספינתו וחנותו אבל המבטל שדהו חייב, פירוש שזה אינו תלוי בדעת אחרים כי אם בטורח עצמו”. כלומר, שרק היכא שביכולתו למנוע את ההפסד, הוא חייב, אבל לא באופן שאין הדבר תלוי רק בו. אולם מפורש בסמ”ג שכל זה מדובר רק ב’פועל’, כלומר שאינו עניין לביטול ממון אחר אלא מהתחייבויות הפועל על דרך המבואר בגמ’ בב”מ דף עג ‘אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא’ , ושם בגמ’ עולה כלל זה שתלוי אם הדבר בידו אם לאו. ויעי’ שם בריטב”א בעג שזו התחייבות מיוחדת בפועלים מדין ערב.

אולם מצאנו חידוש בחוו”י בסימן קנא שכן קישר סוגיה זו לנדון של היזק. ויעוי”ש שהקשה במה חלוק מבטל כיסו שהחשיבו לגרמא, מחצר העשויה לשכר, וז”ל, “ויותר נ”ל לחלק דבית וספינה שעומדים להשכיר ודרך העולם שאינם עומדים פנויים דשכיחי טובא שוכרים ואין צריך בעלים דדהו לשום טורח ועמל להמציא פירותיהם שהם שכרם דממילא באו. משא”כ מעות דצריך התחכמות והתעסקות קניה ומכירה וחליפין ובכה”ג לכן אפילו אם ידוע וברור שהיה בעל המעות מרויח בהן אם היו מעותיו בידו מ”מ פטור זה”. ויש שביארו כוונת הירושלמי על דרך זו שבשדה חשוב ודאי, בשונה מכיס. ויל”ע לדינא האם פוסקים כדבריו של החוו”י.שבמקום מניעת רווח וודאית, משלמים על הפסד. ויע’ בקצות בסימן שי שאף הוא הודה לקושיה זו ותירץ באופן אחר לחלק בין מטלטלין הנגזלים לקרקע שאינה נגזלת ואכמ”ל.

אומנם אף לפי החוו”י נדון זה אינו שייך למקרה דנן, משני טעמים. ראשית, הבית אינו עומד לעסק בכדי להתייחס אליו כמניעת רווחים. מלבד זאת, שם מיירי בשדה בבעלות השני שהלה ביטלו באופן שודאי נמנע רווח. אבל בנדון דידן התביעה על העיכוב היא לפני שהבית נכנס לבעלות הקונה ולכן לא שייך לדון על ביטול שדהו.]

2. תביעת הקונה ביחס לחללים :

העובדות בנוגע לחללים :

הדירה המדוברת בנויה באופן זה: 2 קומות (קומה -1 וקומה -2). גודל הדירה הינו 320 מ”ר; מלבד זאת ישנה גינה היקפית בצורת ר’ בגודל של 170 מ”ר; מתחת לחלק מאותה גינה ישנם חללים שהגישה אליהם מהקומה התחתונה; חלל אחד שגודלו כ125 מ”ר המסומן בתשריט כחלל מספר 9 בצבע צהוב וחלל לצד השכן הסמוך, המסומן בתשריט כחלל מספר 8.

על שני חללים אלו נחתם הסכם בין המוכר לשכן הסמוך, ההסכמה ביניהם הייתה על צורת החלוקה בכדי למנוע דרישות מצד אחרים, שכן רק להם יש גישה לשני חללים אלו. על פי אותו הסכם, חלל מספר 9 כולו, כל המסומן בצהוב, שייך למוכר וקרוב לחצי מחלל מספר 8, המסומן בסגול, סה”כ כ180 מ”ר.

חללים אלו הוצגו בשעת מכירת הדירה לקונה ואף ההסכם הנ”ל הוצג לו.

בשלב מסוים תוך כדי הליך המכירה, בין התשלום הראשון לשני במאי 2023, הייתה דרישה מצד היזם לקניית החללים, שהסתבר ששייכים לו על פי “הסכם השיתוף”. השכן הנ”ל שילם כסף ליזם עבור החלל וקנה את כל חלל 8, שהיה אמור להיות ע”פ ההסכם ביניהם שייך לשכנו המוכר.

חלק נוסף מהחלל המדובר נמכר לשכן נוסף הנמצא בצד השני. חלק זה הוא חלק מחלל 9, החלק שאינו מוקף באדום. [לטענת המוכר, היה ניסיון בזמן אמת לתפוס את הקונה שלו בכדי להציע לו את החלק המדובר אך ללא הצלחה ולכן היזם שרצה לסיים עם חלוקת החללים מכר את החלק למישהו אחר.]

חלק אחד מחלל 9, הצהוב המוקף באדום, כן נמכר לקונה, בתמורה לתשלום הוצאות ליזם, על סך 47500 ₪.

טענות הקונה בנוגע לחללים :

1. לטענת הקונה, בשעת המכירה הוצג לו על ידי המתווך, שהחללים שייכים למוכר ואין ליזם קשר לחללים אלו. להבנתו ההסכם שהוצג לו היה שכך הוסכם בין המוכר שלו לשכן, ולכן להבנתו החלל שייך למוכר.

2. לטענת הקונה, כל הסכום ששולם מעבר לסכום הלבן, קרי 2.2 מיליון ₪, שולם עבור החללים.

3. הדירה אינה שווה לטענתו סכום כל כך גדול, שכן השמאי שם אותה ב4.5 בלבד והטעם לשווי המכירה האמיתי הוא תוספת אותם חללים.

טענות המוכר :

1. החללים אינם חלק ממכירת הדירה ואינם קשורים לגוף העסקה. הם הוצגו בתור צ’ופר בלבד. הדירה כשלעצמה שווה 6.2 מיליון. המחיר שהיא עלתה לו עצמו בשנת 2015 בתור קבוצת רכישה עלה על 4000000.

2. מעולם לא סוכם שהסכום של 2.2 הוא בעבור החללים.

3. השומא של השמאי אינה מראה על שיווי הנכס, שכן היא נעשתה לצורך משכנתא והשמאי נצמד למחיר הרשום בחוזה.

הנושאים לדיון :

• שווי החלל במכירה.
• חתימה על מסמך מחייבת, גם ללא קריאתו וללא הבנת תוכנו.
• טעות במקח, מתי נותנת אפשרות ל’ביטל מקח’ ומתי נותנת אפשרות לקבלת שיפוי בהתאם.

יודגש שהוסכם על ידי הצדדים שבשעת חתימת החוזה על הדירה החללים אכן עדיין לא נמכרו לאף אחד, רק במאי 2023 התחיל היזם להציע את החללים למכירה.

בנוסף, הוסכם על ידי הצדדים שההסכם שהתבצע בין המוכר לשכן, הומצא ללוקח לפני חתימת החוזה.

טענות שני הצדדים על מחיר החללים, גם זו שהיוו חלק מן העסקה בשווי 2.2 מליון ₪, וגם זו שחלקם בעסקה היה 0, אינן נראות. סביר להניח שאופציית החללים כן העלתה את מחיר הנכס בסכום מסוים. ועל כן, אם אכן היה ברור שהמוכר הבטיח לקונה שהחללים אכן יצורפו לדירתו, והם בכלל המקח, ולבסוף היה מתברר שהבטחה זו לא היתה נכונה, היה מקום לדון לשפות את הקונה על חללים אלו, במחיר נמוך בהרבה מאשר 2.2 מליון ₪ ע”פ שומת מומחה.

בנוסף, יתכן וגם אם היינו מחליטים שישנה בעיה במקח, הדין היה שאפשר מחמת זה לבקש לבטל את המקח בטענת ‘מקח טעות’ (דבר ששני הצדדים אינם מעונינים בו), משום שבטעות במקח א”א להשאיר את המקח ולדרוש שיפוי בלבד, למעט מקרים מסויימים

יש מקום לומר, שתוספת החלל תידון כדבר בפני עצמו, ולא כחלק מהדירה עצמה, וככל שהיא לא קיימת התוספת שניתנה כנגדה מתבטלת, ויהיה זכאי הקונה לקבל החזר כספי. לדוגמא, מכירת דירה עם מחסן או חניה, ומתברר שאין הצמדה של מחסן או חניה, יתכן ויהיה זכות להחזר כספי כנגד זה ולא יכול המוכר לומר או תבטל את המקח או תיקח אותו כמו שהוא.

למעשה, בכל אופן דינה של התביעה להידחות משני טעמים:

1. ראשית , בכל קניית ‘חלל’ ברור שאין מדובר בעסקת מכר רגילה, דבר שכמובן מוריד את ערך הדבר, וברור שיש אי אלו סיכונים בעניין. הקונה אף הודה בדיון שהוא היה מודע לכך שהוא נכנס ל’בית הספק’ .

אלא שעדיין בזה בלבד, לא מספיק לדחות את התביעה, היות ואם אכן היה המוכר מציג כאילו שכבר הוסכם שהחלל שייך לו, הגם שבלי רישום ולא בצורה רשמית, והיה מתברר שלא כדבריו, ברור שיש כאן טעות ביחס למכירת החלל, היות והמחיר נגזר מכך שיש בעיסקה חלל עם המגרעות הידועות שיש בזה, אבל מ”מ החלל קיים, ואם מתברר שהוא כלל לא מוצמד לדירה, מתברר שהספק שאולי הוא לא קיים, ובודאי שיש כאן טעות.

אלא שהעובדות הם, שבמקרה דנן, הומצא לקונה מסמך שתיעד חשש זה. שהרי כאמור למעלה בהצגת העובדות, קודם חתימת החוזה ב11.7.2024 נחתם הסכם בין המוכר לבין שכנו בנוגע לחלוקת החללים 8 ו9.

בתוככי הסכם זה מופיע בסעיף הראשון:

“א. אף אחד מאתנו לא יקנה או ישלם כלום על החלל בלי הסכמת הצדדים הואיל ואין לאף אחד גישה לחלל חוץ משתינו” .

בעניין תוקפו של הסכם זה ביחס לצדדים עצמם, יש מקום לדון ע”פ ההלכה, אמנם בנוגע לענייננו, ברור מתוך ההסכם, שכאמור הומצא לקונה, שהחלל אינו שייך למוכר, אלא שבעתיד מקווה הוא שיצליח להצמיד את החלל לדירתו בשל ההסכמות הללו, ומעתה הסיכון היה גלוי וידוע לקונה בשעת הקניה והוא נכנס לבית הספק, משום שהוא חתם על המסמך שברור מתוכו כנ”ל, ואם הוא לא הבין כן, היה עליו לשאול ולברר מה משמעותו של הסכם זה, וכל עוד הוא קיים את העסקה על סמך מסמך זה, הרי שאין כאן שום טענה על המקח.

• בנוסף לאמור ב”הסכם המכר” מוזכר “הסכם השיתוף”.

במבוא להסכם “והואיל והמוכרים חתמו על הסכם שיתוף עם צדדים נוספים בעניין הפרויקט בו מצויה הדירה. נוסח הסכם השיתוף מצורף מיום מצ”ב מסומן כנספח ב”.

הקונים חתמו על התרצות להסכם שיתוף זה ואף על תחילת ההסכם עצמו הם חתמו לכל הפחות על העמוד הראשון. בתוך אותו הסכם שיתוף מופיע בסעיף 9.16:

“כל החלקים שהמשקיע ייבנה, לרבות גגותיו, קירותיו החיצוניים ורצפתו לא יהוו חלק מהרכוש

המשותף והזכויות בו יהיו שייכות למשקיע, וכו”.

בנוסח זה מבואר שיש למשקיע את צידי הבניין על כל רוחותיו. אף חללים נכנסים בנוסח זה וממילא הקונה חתם על כך שידוע לו שהחללים שייכים למשקיע. ואף שיתכן והקונה לא הבין את המשמעות שמשתמעת מתוך הסכם השיתוף ביחס לחללים, מכל מקום חתימתו מחייבת, כמבואר בהלכה.

חתם על דבר שלא הבין את תוכנו.

בשו”ע בסימן מה סע’ ג, “הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מ”מ מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו” [ועל דרך זה בסימן סא “מי שטען על כתובת אשתו שהיה עם הארץ ולא הבין כשקרא החזן הכתובה והתנאים, אין שומעין לו. הגה: וה”ה בשאר דקדוקים שיש לדקדק מן השטר, ולא אמרינן דהאי גברא לא דקדק כל כך, וכמו שנתבאר בסמוך“]

מקורו של דין זה הוא מתשובת הרשב”א (במיוחסות לרמב”ן) סימן עז. שכתב דין זה שחתימה מחייבת בכל מקרה, משתי סיבות: ראשית, בסתמא, תולים דידעו לקרות וז”ל, “דאפילו לכשתמצא לומר דכשאינו יודע לקרות לא מתחייב מכל מקום מסתמא אני אומר כל שהוא חותם ודאי קרא ואחר כך חתם. ומאן לימא לן שאינו יודע, ואף על פי שאין רובן של ישראל יודעים לקרות בשטרי ארמאי, כיון דאפשר דידע חזקה כיון דחתם ידע וקרא“. ושנית, אף כאשר בודאי לא ידעו לקרוא, הוא התחייב בהתאם למה שהאמין על עצמו, “אפילו כשהמלוה מודה לו שאינו יודע לקרות א”נ שיש עדים שחתם עד שלא קראו מכל מקום מתחייב הוא עתה בכל מה שכתוב בו, כיון שלא חשש לקרותו וסמך על הסופר, שכל הסומך על נאמנות של אחרים הלא הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר מי שהאמין על עצמו“.

מבואר ברשב”א שחתימה מחייבת :

• משום שמסתמא החותם קרא את המסמך שעליו הוא חתם, ואפילו באופן שהמסמך החתום בשפה שונה משפת החותם וכ”ש כשהמסמך בשפה שהחותם מבין רק שיש בו אריכות.
• שהחותם סומך על נאמנות אחרים ומתחייב בכל כל מה שיאמר מי שהאמינו על עצמו.

נראה, ששתי הנקודות שהעלה הרשב”א קיימות בנדון דידן. ראשית, חתימת הקונה מאפשרת לנו להניח שהוא קרא את המסמך או לכל הפחות התוודע לתוכנו על ידי עורך דינו. ושנית חתימתו מחייבת כאילו קיבל על עצמו ככל הכתוב בהסכם.

אומנם חלק מהתשלום התבצע מחוץ לחוזה, אך ראשית סביר להניח שהתכוונו שתנאי החוזה יחולו אף על תשלום זה. ומלבד זאת, תשלום זה שולם לבסוף אחר חתימת החוזה [ולא לפניו כפי שהותנה בזכרון דברים] ולסברת הרשב”א שניתן להניח שהחותם קרא, כיוון שהתשלום בוצע לאחר מכן נמצא שהתשלום הוא אחר ידיעת הכתוב בחוזה שכאמור מבואר בו שהחללים אינם שייכים למוכר.

• תביעות בגין ליקויים בדירה

טענות הקונה :

1. בשעה שהוא הגיע לדירה, מתוך צורת הבנייה היה ניכר שקירות הגינה יחופו באבן ירושלמית, שכן קיר אחד כבר חופה והשני היה בתהליך חיפוי. לבסוף, את הקיר השלישי לא חיפו באבן אלא ציפו אותו בטיח בלבד.
2. אחד מהקירות בסלון הבית הפונה לחלל נבנה על ידי בלוקים ולא על ידי יציקות ביטון.

הכרעת בית הדין בעניין זה:

אין טענה כלל כנגד המוכר :

1. הקונה לא קנה דירה מוגמרת, אלא דירה שנמצאת בתהליכים מתקדמים של בניה. בקניה מסוג זה, הקונה יודע שיש לו תלות בעתיד הבניה וממילא הוא נכנס לנעליו של המוכר בקניית זכויותיו מול היזם או הקבלן. ועל כן, אף אם אכן היתה זכות למוכר מול היזם ביחס לחיפוי האבן, הוא מכר את חלקו

כמות שהוא לקונה ועל הקונה לעמוד מול היזם מכח קניית זכויותיו.

• מלבד זאת, כפי הנראה מעולם לא היתה מחויבות מצד היזם לחפות קיר זה באבן כיוון שהקיר שייך לעירייה. ואין משמעות לכך שכך היה נראה במבט ראשון, אלא מוטל על הקונה לבדוק למה הוא זכאי.
• עוד יש להדגיש שאף אם היתה לו טענה על המקח יתכן שאין באפשרותו לדרוש שיפוי אלא את ביטול המקח כולו דבר שהוא לא מעוניין בו.

דרישת פיצוי כספי בנמצא מום במקח

בשו”ע בחו”מ סימן רלב מובאת הלכה כללית שאין פיצוי כספי על מום במקח, אלא אפשרות ביטול בלבד. וז”ל בסעיף ד, “אין מחשבין פחת המום, אפילו מכר לו כלי שוה עשרה דינרים ונמצא בו מום המפחיתו מדמיו איסר, מחזיר את הכלי ואינו יכול לומר לו: הילך איסר פחת המום, שהלוקח אומר: בחפץ שלם אני רוצה. וכן אם רוצה הלוקח ליקח פחת המום, הרשות ביד המוכר לומר: או קח אותו כמו שהוא או תקח מעותיך והחזיר לי מקחי”

מאידך, בהלכה ה’ מבואר שישנה אפשרות לדרוש פיצוי כספי על אופן של קלקול מצבו של הבית קודם גמר המקח. וז”ל השו”ע שם, “ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן. הגה: שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית. וכן מום שאינו בגוף הבית, כגון שיש לאחר דרך עליו או אמת המים עוברת שם, מסלק המים והמקח קיים. אבל אם המום בגוף הבית, כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם, ונמצא רעוע, אינו יכול לבנות לו כותל שלם; וכל כיוצא בזה”.

ברמ”א מובאות שתי הבחנות בכדי להחשב מום שניתן לדרוש עליו פיצוי ללא ביטול מקח: שהבית עדיין יקרא בית ושהמום לא יהיה בגוף הבית.

המומים שטוען הקונה, לגבי חיפוי הכותל יש לדון האם נחשב לא בגוף הבית, וא”כ כיון שאפשר לתקנו אפשר לתבוע פיצויים על כך, אולם הטענה לגבי החומר ממנו עשוי הקיר בסלון, נראה שהוא בגוף הבית בדומה לדוגמא שהובאה ברמ”א כותל שלם שנמצא רעוע , ע”כ לא ניתן לדרוש פיצוי על מום זה אלא לבטל את המקח בלבד, צעד שהקונה אינו מעוניין בו.

סיכום ופסק דין :

הרושם שעלה בדיון, ששני הצדדים טענו טענות נכונות, חלקים מטענות שני הצדדים מוצדקות עד כדי שיכלו אף להוות בסיס לביטול העסקה בזמן אמת.

אולם בהתחשב בעובדה ששניהם המשיכו את מימוש העסקה למרות כל מה שהתרחש, ובהתחשב בהסכם המכר ועוד פרטים, נראה שאין לחייב אף צד באף אחת מהתביעות. על כן, הן תביעותיו של המוכר והן תביעותיו של הקונה, נדחו, ושני הצדדים פטורים מכל תשלום שהוא לצד שכנגד .

על המוכר להשלים את העברת הבעלות המלאה לטובת הקונה, כפי שמחייב הסכם המכר.

והאמת והשלום אהבו.