שאלה שהוגשה לבית הדין בבקשה להכרעה בין הצדדים ללא דיון.
רקע עובדתי:
בנין בן 5 קומות.
הדייר בקומה 5 הוציא היתרים להוספת קומה, והתחיל לבצע עמודי תמך לקומה נוספת.
המהנדס שמלווה את הבניה, הבחין שהתקרה מתחילה לשקוע, ובבדיקה שערך, התברר שהשכן מהקומה מתחת, בקומה ה4 עשה שינויים פנימיים בקירות ביתו, באישור מהנדס, ובעקבות כך, כעת נדרש מהדייר בקומה למעלה לעשות תמך משמעותי יותר .
בבירור מול הצדדים, מתברר שהדייר בקומה 4 עשה את השינויים בביתו מיד לאחר שהתחילו העבודות של העליון, והרבה אחרי הוצאות ההיתר .
השאלה:
על מי לישא בעלויות הנוספות שכעת נדרשות :
יש לדון הן מצד הלכות ‘שכנים’ והן מצד ‘שותפים’, מה הזכויות והחובות של כל אחד כלפי חבירו.
שינוי בביתו שמקלקל את בית חבירו :
תחילה, ברור שאדם לא יכול לעשות שינויים בביתו אם ע”י זה ביתו של חבירו מתקלקל, כלומר במקרה שהשינויים הללו היו מזיקים ישירות לדירת העליון, פשיטא שהוא לא יכול לעשות כן.
אם הקלקול קורה מיד, ברור שאינו יכול לעשות כן גם מהלכות שכנים, מדין ‘גירי דיליה’ כמבואר ב…
ואפי’ אם הוא אינו קורה מיד, ואינו נחשב ‘גירי’ שבהלכות ‘שכנים’ אין תביעה כזו, מ”מ מדין ‘שותפים’ משועבד הוא לחבירו, ואפי’ להכביד יותר על כותל משותף אינו יכול, כמבואר ….
שינויים בביתו שגורמים שחבירו לא יוכל לעשות שינויים אצלו:
השאלה מתחילה לאור זה, ששניהם עושים שינויים, ורק מחמת זה יש צורך בתמך הנוסף, הדייר בקומה העליונה עושה שינוי בכך שהוא מוסיף קומה, והדייר בקומה מתחת עושה שינוי פנימי בדירתו.
לכא’ מצינו בגמ’ ב”ב דף כ: נידון דומה לגבי חנות ואוצר, כשלתחתון יש חנות ולעליון יש אוצר, אסור לתחתון לעשות בחנותו דברים שיש בהם הבל משום שבזה הורס אוצרו של חבירו. אבל אם קדם לפני האוצר ועשה חנות שיש בה הבל או רפת וכדו’ אינו יכול העליון למנוע ממנו בטענה שיזיק לאוצר שלו. ואפי’ לשיטות שאסור להקדים לעשות דבר היזק כשהוא ב’גירי דיליה’ גם אם הניזק עדיין לא קיים, מ”מ ‘דירה שאני’ כלומר שכיון שזה עיקר דירתו של האדם א”א למנוע ממנו אלא אם כן כבר החזיק בשימוש אצלו באופן מסויים, שוב הוא אינו יכול להזיקו .
והובא דין זה להלכה בסימן קנ”ה סעיף ב’.
והמשיכה הגמ’ ודנה, במקרה שעדיין לא עשה העליון אוצר, אבל כבר גילה בדעתו שרוצה לעשות אוצר, ע”י שהכין את הבית לאוצר, ונשארה הגמ’ בספק, ולכן אם קדם והניח בחנות דבר הבל א”א למנוע ממנו, אבל אם עדיין לא עשה כן יכול לעכב עליו. וכך נפסק שם בסעיף ג’.
מבואר שכל אחד יכול לעשות בשלו ‘שימושי דירה’ ולאחר שחבירו החזיק להשתמש באופן מסויים, אין יכול שכנגדו לקלקל לו. ואם לא החזיק בפועל, אלא רק בהכנה, הוי ספיקא ואין משנים ממוחזק.
מצינו שיש חילוקי דינים בין ‘שכנים’ ל’שותפים’ לגבי ‘בית ועליה’,כגון, שבהלכות שכנים פעמים שאין מונעים את העליון מלהשתמש אצלו אפי’ אם יש מים ממנו שמזיקים את התחתון, פרטי הדין אכ”מ, כמבואר בסימן …. ובהלכות שותפים בסימן .. מבואר שבית ועליה, מחוייב העליון לעשות מעזיבה בכדי שלא יכנסו מים ממנו לתחתון.
וכתב כתב שם הסמ”ע … שאע”פ שבשכנים אין חיוב, מ”מ ב’שותפים’ החיוב כפי שמקובל ‘דאדעתה דהכי נשתתפו’.
בדין זה של אוצר וחנות, משמע שכך הדין בין מצד ‘שכנים’ ובין מצד ‘שותפים’ שהרי מדובר באחד מתחת לחברו, כלומר שהם שותפים בבית ועליה.
ומעתה נבוא לדון במקרה שלפנינו.
נראה שכל אחד זה נחשב ‘עיקר דירתו’ לעשות בשלו כפי שהוא רוצה לצורך הדיורים שלו, והזכות לשינוי פנימי של הבית אינו פחות מהזכות להוסיף על בית תוספות.
ואם כן, מסתבר שהדין שכל הקודם זוכה. כלומר מי שהחזיק בצורת השימוש קודם, קודם לחבירו. ואם רק הכין ועדיין לא החזיק, תליא בספיקא הנ”ל, ולכן אפשר למנוע ממנו, אבל אם עשה כן א”א למונעו.
ולכן אחרי שהתחיל לעשות עמודי תמך לקומה נוספת, יכל למנוע מחבירו לעשות שינויים, בלי להוסיף אצלו תמך, אבל אחרי שעשה זה, א”א למנוע ממנו, ולחייבו על כך.
ויל”ע האיך יהיה הדין, במקרה שרק הוציא היתרים, ועדיין לא התחיל בבניה. האם סגי בזה, שיהיה כמו ‘גילוי’ שיוכל למנוע מחבירו, או דילמא, שעדיין זכותו של חבירו לחזור בו מהיתר זה, וממילא יכול לעשות בשלו מה שירצה.
ונידון זה נחלקו בו פוסקי זמנינו, האם יכול אדם לחזור בו מהסכמות שנתן לחבירו ועל סמך זה הוציא היתרים, או אפי’ רק התחיל בהליך, האם הוי כעין ‘חזקה’ בשותפים וממילא
ונראה שכל זה, אם עדיין יש אפשרות, אלא שצריך תוספת חיזוק ותמיכה, אבל אם אין אפשרות בכלל מחמת השינויים שלו, וכגון שצריכים תמך נוסף בתוך דירתו של הדייר התחתון עצמו, נראה שהוא מחוייב לזה, משום שאין לו זכות לבטל דירתו של חבירו, וכ”א משועבד לחבירו, בכדי שיהיה לו השימוש הראוי לו.
ואפי’ אם קדם התחתון ועשה כן לפני שהעליון בכלל הוציא היתרים, ועתה מתברר שהשינויים אצלו מחייבים אצלו תמך נוסף בכדי לאפשר לעליון בניה, נראה שהוא מחוייב לעשות כן, משום שבית לעילה משתעבד, וכל אחד משתעבד לחבירו שיהיה לו אפשרות בניה עליו.
ורק במקרה כגון שלפנינו, שיכול לבנות, אלא שמחוייב לעשות בשלו תמך יותר משמעותי, אמרינן שמאי אולמיה האי מהאי, וכל הקודם זכה.
ונראה שאם התחתון עשה שינויים שלא בהיתר, [שאין בהם סיכון, אלא שאין היתר מהעייריה לעשות כך] כגון ששבר קירות חיצוניים וכדו’, אע”פ שמדיני ‘חזקה’ מהני שא”א למנוע ממנו שימוש זה, מ”מ מסתבר, שבכהאי גוונא מחוייב הוא לעשות את התיקונים הנדרשים בשביל חבירו, ויכול לומר לו, שכל מה שהסכים לשימוש באופן זה, בתנאי שלא יפסיד לו, והיות והוא מפסידו ממה שזכותו לכך, יכול לדרוש ממנו שיתקן אצלו בשביל שיתאפשר לו לעשות כדין. ויל”ע .